- 다양한 주제에 대해 자유롭게 글을 작성하는 게시판입니다.
Date 21/07/20 01:49:29
Name   Folcwine
Subject   하반기 부동산은 파멸적 상승을 보여줄 것인가
2021년이 이전과 다른 부분 중 하나를 꼽자면 상당수의 부동산 전문가들이 상승을 이야기하고 있다는 점입니다.

뭐 근거야 입주물량 고갈부터 시중에 풀린 유동성 등 다양한 이야기를 하고 있습니다만..

실제 현장에서는 심리적 부분을 이야기하지 않을 수 없습니다. 이를 제도와 함께 풀어볼까요.


1. 임대차3법의 효과는 4년간 지속된다!

2020년 중반부터 시작된 이 대세상승장의 원인이라면 역시 임대차3법, 그 중에서도 계약갱신청구권입니다. 차트 보시면 기울기가 달라요.

계약갱신청구권의 가장 큰 문제는 시중에 풀릴 수 있는 전세 매물을 상당수 잠궈버렸다는 것입니다.

이로인해 평소 수요가 많던 학군지나 주요입지의 전세가는 많게는 100%~70%가 단 1달만에 올랐습니다. 수도권 전체 평균적으로는 40~50% 오른 것 같습니다.

부동산에 관심이 별로 없으신 분들은 여기서 무슨 일이 일어나고 있는지 들으면 깜짝 놀라더라고요. 네, 단 한 번의 입법으로 수도권, 광역시 등 대부분 아파트의 전세가가 1달만에(굳이 따지면 며칠만에..) 40~50% 이상 올랐습니다. 전세 2억이던 집이 전세 3억이 됐다는 겁니다.

문제는 지금 전세를 살고 있는 사람들입니다. 눈치 빠른 사람들은 이미 작년 12월에 기존 전세 어떻게든 다른 임차인 구해서 빼고 집을 샀습니다. 역대 최대 거래량과 상승률 갱신은 그렇게 생긴겁니다. 전세가는 50% 올랐는데 매매가가 10% 밖에 안 올랐으면 완전 혜자 아파트 아니겠습니까.

임대차3법 1년이 지난 지금, 매매가가 전세가 상승분을 상당부분 쫓아왔습니다. 여기서 기존 전세세입자들이 할 수 있는 전략은

   1. 계약갱신청구권 쓰고 2년살이 생활한다.
   2. 평수나 급지를 낮추더라도 전세금으로 매수한다.

둘 중 하나입니다. 2번을 선택한 많은 사람들로 인해 수원, 부천, 인천, 남양주 등은 크게 상승하였습니다. 전세살이의 한을 푸는 보복매수라고 할 수 있겠습니다.

여기에 정부는 보금자리론 및 주담대 한도 확대로 유동성까지 낭낭하게 넣어줬네요. 작년 7월 2억이었던 아파트가 1년만에 4억에 거래되는 모습을 수원, 고양, 남양주 등에서 쉽게 찾아볼 수 있습니다.


2. 부동산에도 김치 프리미엄이?

코인에서 김치 프리미엄 많이 들어보셨죠? 유동성 공급자가 부족한 시장에서는 가격왜곡이 발생합니다.

부동산 시장에서는 원래 다주택자가 유동성 공급자였죠. 1주택자가 집값이 오른다고 쉽게 집을 팔 수 있겠습니까. 무주택자가 집값이 내린다고 쉽게 살 수 있을까요.

다주택자는 주택보유량을 늘렸다 줄였다 반복하면서 시장에 유동성을 공급하는 역할을 하고 있었습니다. 그런데 이들이 주택을 거래하는걸 어렵게 만들면서 문제가 생깁니다.

최근 부동산 시장에서는 매물이 있어도 집을 사기가 어렵습니다. 매수 의사를 보이면 호가를 몇천 더 올리거나 안 파는 경우가 있죠.

시장에 현금유동성은 넘치는데 주택유동성은 매말랐습니다. 호가 올리기에 매수자와 매도자가 씨름하다가 결국 매수자가 백기들고 그 가격이 새로운 기준이 됩니다. 주택에도 김치프리미엄이 끼기 시작한 것이죠.

서울에선 반포, 압구정에서의 아득한 신고가 거래 한두건이, 경기도에선 광교에서의 아득한 신고가 거래 한두건이 주는 파장이 큰 것 같네요.


3. 정부는 다주택자의 편?

이건 깊게 이야기하진 않겠습니다. 그간 정부에서 내놓은 정책이나 규제들이 다 하나씩 빈틈이 있습니다. 일부로 이렇게 설계한건가 싶은 생각이 들 정도에요.

그리고 그 발표 타이밍들도 지금 돌이켜보면 참 공교로운 시점이라는 생각이 들더군요.

여튼 결론만 말씀드리면 다주택 세팅해서 부동산 투자하시던 분들은 대부분 양도세, 종부세 잘 피해갔습니다.

정부의 정책이 신뢰를 잃어버리고 있는 시점에서 매수심리를 안정시킬 방법은 무엇이 있을까요.


4. 곧 사전청약에 대한 실망감이 밀려온다

사전청약에 대한 기대감도 일부 있죠. 하지만 생각보다 경쟁률은 훨씬 높을 것입니다. 분양가도 많은 분들 생각보다 높을 것입니다.

이런 실망감이 쌓이면 청약을 바라보던 대기수요가 매수로 전환될 가능성이 커보입니다.



사실 대세상승장은 이미 시작되서 이런 글을 쓰고 말하기도 민망한 부분이 있습니다. 여러분 모두 이 파도 속에서 생존하시기를 기원합니다.

참고로 이 모든게 서울이나 수도권의 일만이라고 생각하시면 큰 코 다칩니다.



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