집값은 살지도 않으면서 시세 차익을 노리는 분들이 있으니 실질 주거가치 대비 프리미엄/거품이 있을 수 있다고 치겠습니다.
하지만 '전세'는 살지도 않으면서 얻는 분 없죠? 완전한 실수요기 때문에 전세가는 실질적인 시장 평가 가치를 보여준다고 봅니다
그런데 지금 전세가격이 집값을 든든~ 하게 받쳐줘서 한동안 서울 아파트 가격이 내려가기는 힘들 것으로 보이구요

심지어 문재인 정부마저 "현 가격이 실질 가격이다"라고 평가했기 때문에
공시지가를 시세의 90%로 "현실화" 하겠다고 선언한 상황입니다

현재 시장 참여 플레이어
1. 매매자
2. 세입자
3. 정부
4. 은행

중에서 서울 아파트 하락에 베팅한 곳은 없는 것으로 보입니다.
입으로만 떠드는 유튜버, 전문가들 중에서는 하락하니 마니 하는 사람들은 있는데
행동보다 입으로 떠드는게 더 믿음직 하다면 그분들의 의견을 따라도 좋겠습니다.

저는 무조건 상승론자는 아니지만
최소한 물가상승분 만큼은 방어해 낼 것이라고 봅니다.

그리고 다른걸 떠나서 1주택은 마련하라고 추천드립니다. 1주택은 상방/하방 베팅도 아니고 그냥 "중립"포지션입니다

시장엔 항상 매도자와 매수자가 있고.... 현재 매수 우위 상태라고 해서... 나중에 가격이 떨어지지 않을 거라는 보장은 없습니다.
제 말은 주위 상황으로 가격전망을 판단할수 없다고 생각합니다..

다만, 집 값은 필수소비재이고, 누구나 좋은 집에 살고 싶은 욕구가 있기 때문에, 경제가 꾸준히 성장한다면 집 값이 당연히 꾸준히 올라가는게 자연스러운 거라고 생각합니다. 그리고, 현재의 집 값이, 다른 투자자산에 비해 그리 고평가 되어 있다고 생각하지 않습니다. 사실 그 동안 집 값이 저평가 되어 있었다고 생각해야 합니다... 집 값이 오르기전 조금리화로 인해 배당주/채권이 꽤 상승을 이끌었는데, 마찬가지로 유사 채권대체물인 집이 상승에 동참하는건 시간 문제였다고 생각합니다.

다만, 향후에 어떻게 되느냐는... 결국 배당주/채권 랠리는 고점을 맞이했고.. 딱히 큰 조정을 받은것도 아니지만 전망은 별로 좋지 않은 상황이듯이.... 집 값도 사실 향후 전망은 다른 투자자산에 비해 그저 그렇다고 생각합니다..

상황이 바뀌면 가격이 바뀐다는 명제에는 누구나 동의할 것입니다.
다만 제 생각에 지금 수도권 부동산 현실에서 '상황이 바뀌는' 이벤트는 공급 뿐인데
(정부가 방침을 바꿀 것 같지 않아 보입니다)
내년 내후년 공급 예정을 보면... 그 상황이 더 악화될 것 같다는 예상입니다.
이건 예상일 뿐이니까 누구나 다른 생각을 하실 수 있는거구요

주거 부동산 시장 참여자와 관련해서는
당연히 다수 참여자는 개인이지만, 그 규정을 만드는(게임체인저가 될 수 있는) 정부의 역할도 크다고 생각합니다.
LOL메타는 플레이어들이 만들어 나가지만, 라이엇이 패치 한방에 방향을 바꿀 수 있는 것 처럼요

하지만 위 내용은 어차피 본문 글의 요지와는 상관 없는 것 같아 간략하게 줄이겠습니다.