안녕하세요

오늘 오피스텔을 보러가는데요
주택임대사업자 물건으로 매매가보다 전세가가 약 5%높은 물건입니다.
매매가의 70%가 넘는 물건은 위험하다고 하여 그냥 스킵할까 했는데요
공인중개사 쪽에서는 계약 특약이랑 전세보증보험 가입보장 등을 하면 문제 없다고 추천을 하더라고요.

특약사항은
1. 근저당(융자)있을 시 전액 상환 조건
2. 전세자금대출 불가시 전액 상환조건
3. 입주(잔금)익일까지 대항력에 위배되는 사항(추가 근저당, 압류 등) 발생시 계약 파기 후 계약금을 포함한 모든 중도금 및 보증금 전액 반환
4. 전세금 반환보증보험 가입 불가시 계약금 반환
5. 계약 후 대항력 발생 전까지 임대인의 변경 등이 발생할 시 계약 파기 및 모든 비용 배상
6. 공제증서 발급

요정도로 안내를 받았습니다.
안전한가 싶어서 좀 찾아보니 다 들어준다면 큰 문제는 없을거같았는데요
약간 걸리는 점이 실제 선순위대출이 있을 경우 금리인상으로 주택임대사업자가 파산하거나 줄경매에 넘어갔을때
보증보험 100%를 가입해도 경매에서 팔리는 돈이 낮으면 보증금 돌려받기가 어려울 수 있다는 이야기가 있어서요
근데 그럼 보증보험이 있는 의미가 없는거 같은데..

공부해봐도 좀 헷갈려서 질문드립니다. 위와 같은 물건은 전세물권으로 어떤가요?