콩고물 많죠. 정말 많아요.

수익형 부동산은 각각 호실에 대해서 개인이 소유권을 가지고 있고, 운영 주체가 있어서 운영 수익을 개인에게 분배하는 구조입니다.
일반적인 경우는 초기 몇년간 최저 보장수익률이 설정되어 있어서 수익이 보장된다고 하면서 투자자들을 모집하는 거죠. 이 과정들에 대해서 운영주체는 취득하는데 드는 세금이 상대적으로 저렴하다는 둥, 유명 브랜드 호텔이 운영하면 수익성도 높을 것이라며 이야기합니다.
보통 뭐 사람들은 여기서 혹하는 거죠. 뭐야? 부동산을 주는데 관리도 대신해준다고? 개꿀? 거기다가 그 유명한 라땡땡 호텔, 시땡땡 이런데가 온다고?? 하면서 꿈을 키웁니다.

근데, 문제가 몇가지 있습니다.

보통 수익형 부동산은 라땡땡 같이 좀 유명한(그러나 싼) 브랜드 호텔을 유치하려 합니다. 그래야 귀가 얇은 분들께서 그럴싸하게 여기지 않겠습니까? 근데 그런 브랜드들은 매출액 대비 떼가는 수수료와, 최소한으로 요구하는 인테리어 비용이 좀 높습니다. 유지 보수비도 높게 나와서 그런 환경에서 영업이익을 보려면 경영인이 꽤나 잘, 그리고 열심히 굴려야 하죠. 근데 그런 분들께서 왜 동네 조그마한 호텔을 운영하시겠습니까?
여기서 구조적인 문제 하나가 발생합니다.

또, 두번째 문제는 운영주체가 운영을 하고 얻은 수익을 누구도 확인할 수 없다는 겁니다. 그냥 운영주체가 주는 배당이나 임차료를 받아먹어야 하죠. 인테리어비가 얼마 나왔네, 수리비가 얼마 나왔네, 접대비가 얼마 나왔네 하지만 그것을 확인할 수 있는 소유자는 아무도 없습니다. 왜냐. 회사가 아니라 임대차 계약을 한 것 뿐이거든요. 운영주체는 그것을 확인할 수 있는 지분도 없고 권리도 없습니다.(일반적으로)
그러니 운영주체는 열심히 백마진이라든가, 법인카드라든가, 급여라든가, 입점 매장에 대한 권리금이라든가 하는 것들을 챙깁니다. 당연히 소유자에게 주는 임차료(또는 배당)은 초기 의무기간동안만 좀 나오다가 이후에는 뜸해지죠.

마지막으로 위의 사유들로 인해서 매매가 어렵습니다. 애초에 저런거 하는 분들은 귀가 얇은 분들이고, 그런 분들이 아니면 저런걸 할 이유가 없습니다. 의심이 좀 있으신 일반적인 분들께서 수익이 안나오는 걸 뻔히 아는데 그걸 중고로 누가 돈을 주고 살까요. 초기 보장 수익률도 기존 소유자가 다 받아먹은 마당에 돈이 나올지 안나올지 모르는 애물단지를 취득세 내면서 살 사람은 없지 않을까요?

이야기 주신 바에 따르면, 아마 그 목소리 큰 분들께서 분양형 호텔을 한 후, 대표자로 취임하셔서 열심히 법인카드를 긁으시려는 야망에 불타오르고 계시는 것이 아닌가 하는 매우 리즈너블하고 합리적인 의심이 드는 바입니다.

P.S : 일반적으로 부동산업계에서 원수에게 추천하면 되는 것이 물어보신 수익형 부동산과 지주택이라고 이야기하실 정도라는 사실을 참고하시면 됩니다.