개인적인 내용이라 부득이하게 익명으로 작성하는 점 양해 부탁 드립니다.

상황은 이렇습니다.

임차인은 처음에 빌라를 1억5천에 전세계약하여 5년이상 거주하던 상황이었습니다. (그동안 계속 보증금 변동 없이 묵시적 연장으로 살던 상황)그러다가 현재로부터 2년 전, 재계약 시점에 임대인쪽에서 보증금을 올려달라는 요청이 들어와 상호 간 협의 후 1500만원 보증금을 올리고 재계약을 했습니다. 근데 이 때 원래 처음 계약시점은 4월 경이었으나 보증금을 올려준 것은 8월이었고, 보증금을 올린 후 전세계약서를 다시 작성할 때, 해당 계약서는 8월경에 작성되었고 실제 보증금도 그 시점에 입금되었으나 계약서 상 계약일자는 4월로 작성하였습니다. (맨 처음 입주시점이 4월달이었으므로 그렇게 작성된 것으로 생각됩니다.)

그 후, 1주일 전 쯤 임대인이 문자로 연락와서 '임대사업자 등록을 하려하는데 공제조합에서 해당 빌라에 보증보험이 2억3천까지 나온다고한다. 재계약을 하고 싶으면 의사를 밝히고 보증금을 얼마까지 올려줄 수 있는지 알려달라.' 라고 하였습니다. 임차인은 현재 수중에 여윳돈이 1500만원 정도밖에 없었고 동네 부동산에 가서 알아보니 얼마전 동일 빌라의 다른 호실(같은 임대인 소유)이 2억에 전세계약이 두 건 체결된 것을 확인하였습니다. (2억에 올리고 1년정도 공실이었다가 최근에 집 수리 후 계약 된 상황) 그래서 임대인에게 '계속 거주하고 싶고 현재 보증금 올려줄 수 있는 상한이 1500만원이다(=최종 보증금 1억8천)' 라고 문자를 보냈더니 임대인쪽에서 '보증보험이 2억3천까지 나온다는데 나는 2억1천까지는 보증금을 올려야겠다' 라고 회신이 왔습니다.

본문의 상황에서 정확한 상황판단을 위해 알고싶은 내용이 몇 가지 있습니다.


1. 임대인이 임대사업자 등록 여부와 상관없이 임대차계약 종료 전 재계약 시 최대 5%까지밖에 보증금을 못올리는걸로 알고있습니다. 다만 이것은 계약종료 후 재계약 시에는 적용되지 않는 것으로 알고 있는데 맞나요? 그러면 본문의 경우엔 아직은 계약종료가 되지 않은 상황이니 최대 5%까지밖에 못올리는 게 맞을까요?

2. 임차인이 계약갱신요구권을 사용하고 보증금을 올리는것에 동의하지 않으면 임대인은 보증금을 올릴 수 없는 게 맞나요? 또 문자 등으로 계약갱신을 요구한다고 통보하는 것으로 바로 실효성이 생기나요? 만약 임대인이 이에 반하는 의사를 표하면 어떻게 되나요?

3. 부동산에서는 '계약서 상 계약일자는 4월이나 실제 보증금 변동액이 입금된 것은 8월이므로 재계약 시 계약갱신시점은 8월로 봐야한다. 따라서 아직 묵시적 연장이 되지 않은 것이다' 라고 하는데 이게 맞는건가요?



만약 정확한 답변을 위해 추가적인 정보가 필요하시면 대댓글로 달아드리겠습니다.