결혼하고 5년정도 집이 없긴했는데... 딱히 별생각 없었습니다. 돈이 우선 없었고요... 당연하게 시작은 전세살이만 되도 다행이라고 생각했으니까요. 근데 생각해보면 그때 집값이 쌌을때긴 했어요. 전세집에서 조금 더 무리하게 대출받았으면 샀을거에요. 샀으면 많이 올랐겠죠.
아이가 생기고 집을 구매할 필요성이 급격하게 높아졌어요. 둘만 있을땐 그냥 이사다니는 것도 부담이 없었는데 아이가 있으니 정착하고 싶어지더라고요. 문제는 집을 구매하려고 하니 가격이 너무 높아졌어요. 지금까지 모은돈보다 오른 집값이 높았으니까요...
그래서 그냥 못샀습니다. 청약은 아이가 하나일때부터 자격조건이 되니 꾸준히 넣었어요. 어디가 됐든 출퇴근만 가능하겠다 싶으면 무조건 넣었어요. 그냥 로또 사듯이 청약은 계속 넣고 떨어지고 했던거 같습니다.
자금은 사실 지금도 구하고 있고 힘들긴한데. 일단 계약금이 보통 20프로인데 이것만 어떻게 해결하면 됩니다.
저는 신용대출 끌어다 매꿨습니다. 나머지 중도금 60%중 40%는 대출이 되고 20%는 정 없으면 연기해도 되더라고요. 물론 연기에 대한 이자가 붙지만... 잔금은 전세금 빠지는거랑 주담대로 해결할 생각입니다. 보통 분양의 경우 입주할때 시세를 기준으로 LTV 40%를 잡기때문에 분양가에 기준으로 하면 주담대에서 50%이상 대출이 되는 셈입니다. 결국 대출대출대출 입니다ㅠ

일단 관심을 많이 가지고 계셔야해요. 청약 관련 카페에 먼저 가입해 보세요. 제가 가입한 곳은 네이버에 '내집장만 아카데미' 란 곳인데 저도 그냥 거기서 눈팅만해요. 다른건 사실 볼필요없고 공지만 보시면 되요. 공지에 어떤곳에 분양공고가 뜨면 바로 올려주니 일주일에 한번정도 들어가서 최근에 공고문이 뭐가 떴는지만 보시면 놓치는 일은 없어요.
그 다음으로 제가 추천하는 방식은 일단 공고문 정독이에요. 모든 공고문을 읽어볼 필요도 없고 1번만 제대로 읽어도 그다음 부터는 쉬워요. 근데 그 1번이 어렵죠. 처음에는 모르는 용어도 많고.... 그래도 1번은 꼭 정독해 보시기 바래요. 저는 개인적으로 공공분양(최근에 나온건 고덕강일), 민간분양(최근에 나온건 하남 감일 한양수자인) 한번씩은 읽어보는 걸 추천드려요. 이유는 민간이랑 공공이랑 뽑는 기준이 좀 다르거든요.
그렇게 한번 읽어보면서 본인의 가족계획과 소득 수준에 따라서 해당되는 특별 분양이 있는지 아니면 일반 밖에 해당이 안되는지를 알 수 있어요. 일반은 어려운게 거의 만점이 되야 서울권 당첨이 가능해요. 20년이상 청약 납부하고 무주택으로 계신 분들 얘기라... 공고문 읽다가 정말 이해안되는 부분은 카페나 지식인에 물어보기도 하고 하면서 한번만 정독을 하고 나면 그 다음은 적어도 초보가 아니게 됩니다. 많은 분들이 제일 기본적인 공고문 정독을 안해서 해당 되는 줄 알고 신청했다가 당첨되고 나서도 부적격이 뜨고 그래요. 공고문이 제일 중요합니다.

그러면 배우지랑 본인이 주택을 소유한적이 없으시면 생애최초 특공을 알아보세요. 공고문 특공 부분에 생애 최초란을 보시변 됩니다.
소득 기준이 되는지 부적격 여지는 없는지 꼼꼼히 읽어보셔야 합니다. 생초의 장점이자 단점은 자격요건이 되는 사람들 사이에서 추첨이라는 거에요. 그래서 확실하게 당첨된다는 보장은 없지만 어쨌든 확률은 생기는 거니까요.
문제는 이 특공 분야가 있는게 있고 없는게 있다는 거죠. 일단 관심있는 지역 공고가 뜨면 특공에 생애최초가 있는지 확인하고 자격요건이 되는지 확인하고 도전해보시면 될 거 같아요.
그런데 자격요건이 되지 않아서 일반으로 가야한다면 지금 무주택 기간과 청약 통장 기간을 보고 가점을 확인해보세요. 보통 부양가족 제외하고 만점이 되야 희망이 생겨서 대충 몇년이 지나야 당첨이 가능하겠구나가 계산이 되요. 저는 10년안에 될 가능성이 적다면 청약을 포기하고 지금이라도 실거주 위주의 집을 사시는 걸 추천드려요.

서울은 투기 과열지구라서 그렇습니다. 투기 과열 지구의 분양만 해당되는 얘기죠.
투기과열지구 (서울 및 수도권)에서는 집을 구매할때 9억까지는 LTV 40%가 적용됩니다.
집을 살때 9억까지는 40%대출가능 그 이상 구간은 20% 15억이 넘어가면 아얘 대출이 안됩니다.
일반적으로 분양의 경우도 분양가의 40%에 해당하는 중도금은 집단 대출이 나옵니다.
문제는 그래도 돈이 부족할 경우인데 잔금을 치를때 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
이때는 당시 감정가를 기준으로 하기때문에 주변 시세와 비슷한 금액을 한도로 40%까지 대출이 가능합니다. (물론 여기서 중도금 대출은 갚아야하죠)
결과적으로만 봤을때 분양 주택의 경우 입주시 감정가(시세)의 40% 정도가 대출이 가능하기 때문에 분양가에서 그것을 뺀 금액이 있으면 대출로 해결 가능하다는 말이었습니다.

개인적인 일이생겨 답변이 늦었네요. 문제는 만점이시고 애가 1명이라고 하면 59~64점 정도인데 이 점수도 현재는 좋은 지역의 경우에 따라서는 경쟁이 치열해서 청약이 어려울 수 있습니다. 그래도 그 정도 무주택으로 기다리셨으면 저라면 청약에 좀더 기대보긴 할 것 같습니다. 일단 지금 집값이 너무 올랐다고 생각하긴 합니다. (그래도 현정부 기조를 보면 더 오를 가능성이 있긴한데...) 그래도 분양가는 어느정도 유지가 되고 있으니 청약을 잘 준비하시는게 좋을 것 같습니다. 어딘가를 기다리기 보다는 점수가 50점이 넘으시면 원하는 지역(수도권)에 나오는 모든 청약을 도전해 보세요. 애매한 점수에서는 내가 집을 고르는게 아니라 집이 나를 선택해주기를 바라는 수 밖에는 없습니다... ㅠ
분양가 상한제 시행후에 청약 요건을 잘 살펴보세요. 분양가 상한제에 맞춰 청약제도가 꽤나 바뀔 수 있습니다. 분상제로 분양가 자체가 많이 떨어지지는 않을 거에요.(이미 허그 보증으로 분양가를 제한하고 있으니...) 반면에 실거주 요건은 크게 강화되서 어쩌면 경쟁률이 조금은 떨어질 수도 있을 거에요. 분상제 이후 계속 관심을 가지시고 가능성이 적더라도 연습삼아 청약을 계속 넣어보시기를 권유드립니다.