제한과 금지는 큰 차이가 있죠.

변시를 3번보게 제한할 수는 있어도 금지할 수는 없고
전과자의 피선거권을 수년간 제한할 수는 있어도 평생금지할 수는 없습니다.

LTV제한은 부실대출을 막는다는 명분으로 과다한 대출을 하지 말라는 것이지만, 15억 이상 주택에 대출을 전혀하지 말라는 것은 시장원리에 정면으로 반합니다. 게다가 이런 정책을 당일 발표하여 국민의 재산권을 심각하게 침해했죠. 심지어 전세금 반환을 위한 대출은 허용한다 한뒤 하루만에 그것도 안된다고 유권해석을 변경했습니다.

Picard님이 15억짜리 집에 9억에 전세살고 있었다 칩시다. 전세기간 끝나서 나가야겠는데 집주인이 돈이 없답니다. 주택담보로 대출받아 주면 되죠? 근데 대출이 안된다면 어떻게하죠?? 변제자력이 없는것도 아닌데 집을 뺏겨야하죠. 흑자도산같은 형태가 됩니다.

주택을 구입할 때만 담보대출제한을 거는 것이다? 아니 그럼 일단 영끌로 산 다음에 다른 용도로 담보대출하면 된다는 것? 그럼 무슨 효과가 있는겁니까. 자본금 가장납입후 인출하는것같은 일이 팽배하겠죠.

이 갑작스런 대출제한으로 가계약금이나 계약금을 몰취당하는 사람도 많을겁니다. 위헌이 날 경우 국가는 그 손해를 배상해야겠죠.

안해도 되었던 일시대출의 증가로 꿀을 빨건 제2금융권이하의 금융업자, 송사의 증가로 인한 변호사쯤 되겠네요. 국가와 국민들은 손해를 볼 것이고.

5%로 제한하면 위헌 가능성이 '덜' 하죠.
물론 그것도 위헌 가능성이 상당히 높겠습니다만.

그리고 중요한 부분을 일부러 피하시는 것 같은데 5%로 제한하든 30%로 제한하든
기본적으로 LTV제한은 부실채권으로 오는 위험을 회피하기 위한 겁니다.

지금 주택값이 10억인데 여기에 8억까지 대출을 해주면 주택가격이 내려갈 때
대출회수가 불분명해지죠. 안내려가도 저정도 비율이면 경매에 붙였을 때 8억이상으로
낙찰될 것인지 불분명하니까 리스크가 커지고요.

은행의 입장에서 볼때, 대출을 받는 고객들은 곧 투자상품입니다.
신용이 낮은 리스크가 큰 고객은 리턴이 커야 대출할 가치가 있고
신용이 높은 고객은 리스크가 낮으니 리턴이 낮아도 대출할 가치가 있는거죠.

그리고 담보대출의 경우에는 리스크를 회피할 담보가 있으니
리턴이 작아도, 더 많은 투자를 할 수 있는거고요.

LTV를 10%로 걸면 5억짜리 집엔 5천만원만 대출이 되고 10억짜리 집엔 1억까지 대출이 되죠.
40%로 걸면 2억, 4억까지 대출이 될거고요.

그래도 담보물건의 가액(변제자력)과 대출금은 비례관계가 됩니다.
이런 점에서 시장원리의 일부제한이지 시장원리의 역행까지는 아니게 되죠.
그런데 14억 물건을 담보로는 1억4천/5억6천 대출이 나오는데 15억 물건을 담보로는
대출을 전혀 받을 수 없다. 이게 비합리적이고 말이 안되는 거에요.
이런 시장왜곡은 필연적으로 탈법적인 방법을 찾게 만듭니다. 그게 돈이 되니까요.

그런데 등기부를 보시면 그런 1저당외에 2저당 3저당
10억짜리 집에 근저당 10억 20억 걸린 집들은 흔하디 흔합니다.

은행이 아닌 제2금융권이나 그 이하 사채업자들은 고리스크 고리턴 투자를 하기 때문이죠.
이들이 이런 투자를 하는 이유는 노리스크 로우리턴 투자를 꼭 싫어해서가 아니라
그 분야에서는 은행에 대해 경쟁력이 없기 때문입니다.

같은 담보- 넉넉한 담보를 맡기며 돈을 빌릴거면 은행에 저리로 빌리지
그 이하 금융권을 이용할 유인이 없기 때문이죠.

그런데 담보가 확실한 노리스크 고객이 억지로 풀려나왔다?
주워먹는게 임자죠. 서울보증보험이 노난 이유와 같습니다.

신용과 재산을 만들어내긴 어려워도 없애긴 쉽습니다. 그런데 신용과 재산이 낮을수록
대출을 쉽게 받을 수 있는 왜곡된 구조를 만들면 그 왜곡된 구조를 이용하려 하죠.

상호 전세계약으로 전세금대출하기 같은 건 레벨1이죠.

기업가가 일시적으로 사업자금이 필요해 자기 주택에 저당권을 설정하고
사업자금대출 하는 걸 막을 수 있을까요?
그런 짓을 하면 기업들이 흑자부도가 연잇거나 새로운 기업이 생기는 건 불가능하겠죠.

그런데 그걸 허용한다 하면, 15억의 사업자금이 있는 기업가가
그 사업자금으로 주택을 사고, 그 주택에 담보를 잡히고 기업자금용 대출을 받는
방식을 취하면 주택구입을 위한 대출을 받는 것과 무슨 차이가 있을까요.

제한할 수 없는 걸 제한하고 법을 위반하는 것이 거래자들에게 WIN-WIN이 되는 구조를
만들면 실패할 수 밖에 없습니다. WIN-WIN을 금지할 정당성조차 없고요.

강행후 제도가 폐지되지 않고 유지되면 주택거래 권리금이나 주택거래 감사금이 생길겁니다.
다운계약서 써도 소용없다지만 다들 다운계약서를 쓰고 뒤로 권리금을 주고받겠죠.
그러면 감정가는 낮아지고 정부는 '외형상' 부동산가격을 안정시켰다고 자화자찬하고 싶으니 짐짓 방관하겠죠.

우선, 부동산에 그닥 지식이 없어서 일부러 중요한걸 회피하는게 아니라 몰라서 못 쓰는 겁니다.

감사하게도 길게 쓰셨는데, 궁금한점이 있어요.
제가 알기로 현재 얼마 이상(9억이었나요?)은 구입자금의 100%를 증빙하게 되어 있습니다. (맞죠?)
사업가가 15억의 주택을 담보로 돈을 빌려서 사업자금을 쓰는 것은 가능하지만, 사업자금이라고 대출 받아서 주택구입자금으로 쓰는건 불가능하죠. 물론 회사돈 10억을 빼돌려서 주택을 사고 사장이 집 담보로 10억을 받아 회사 돈을 메꾸는 방식이 가능할지도 모르겠지만, 이건 불법이죠..?

또한, 잘 몰라서 그러는데 주택자금대출과 사업자금대출의 차이가 주택자금은 '내가 이집을 사려고 하니 이 집을 사는데 필요한 돈을 대출 받겠소.' 이고 사업자금은 '내가 이 집 주인인데 이집 담보로 얼마 대출 받겠소' 아닌가요? 투자나 임대소득을 위한 다주택자가 자기 명의로 기존 주택을 담보로 대출 받아 새집을 살수 있겠지만, 실거주 1주택자가 15억 이상을 대출로 사기는 어렵겠죠.

다운계약서와 감사금 이야기를 하셨는데, 이건 지금도 불법입니다. 정부가 불법을 저지르도록 강제하고 있다라던가, 15억을 기준으로 사다리 걷어차기를 했다 같은 비난은 이해가 가는데, 헌법소원감이나 경제원리를 반대한다는 비난은 (제 짧은 지식으로는) 지금까지의 부동산정책 전반을 다 무시하는 논리가 아닌가? 하는 생각이 들어요.

어느 기사 댓글처럼, 차라리 그린벨트 다 접고 시내 공원이나 편의시설이니 다 접고 아파트 때려 짓고 일본처럼 전철/지하철 때려 짓는게 나을지도 모르겠어요. (그린벨트도 위헌 나왔던것 같은데..)
아, 그럼 집값 떨어진다고, 공원 없앤다고 또 난리날지도 모르겠군요.

부동산하고는 별로 관계가 없는 얘기입니다.

바꿔말할게요. 은행은 물론 누구든지 아무 담보없이 누군가에게 돈을 빌려줄 수 있어요.
그건 위험을 스스로 감수하는 것이죠. 그런 위험을 감수하는 이유로 가장 큰 이유는
리스크에 따른 리턴, 이자를 받기 위한겁니다.

15억 이상 주택과 관련해서는 대출을 받지 못하게 한다는 건 리스크와 리턴을
무시한 기회박탈이기 때문에 시장원리에 반한다는 겁니다. LTV는 내가 손해를
보든 말든 사적자유가 있고 내 리스크는 내가 부담한다라는 사적자치의 원칙에
대한 제한이지만, 공공의 리스크를 방지하기 위해 비례적인 안전책을
건다는 의미에서 제한적인거지 반대되는 규제는 아니라는 거에요. 브레이크이지 후진은 아니니까요.

리스크가 큰건 규제하지 않는데 적은 것을 규제를 한다는 것은 브레이크가 아니라 역주행이니까
경제원리에 반대된다는 겁니다. 뇌 심장 신장 안구 혈액등을 매매할 수 있도록 하는데
신체발부 수지부모인데 머리카락을 잘라팔다니 고얀 놈이라고
머리카락은 못팔게 하면 이게 적정성이 있겠습니까.

권리금은 합법이었나요? 법적으로 허용하지 않아도 가치가 있는 곳에선 가치와 거래가 생겨납니다.
그걸 미스매치시킬수록 그 갭에서 오는 이익은 커지고 불법과 탈법은 늘어가죠.

제가 사업가의 이야기를 든 건 어차피 돈은 뭐로 써도 돈이라는 얘기에요.
법인과 개인간 횡령 이런 얘기를 하려는게 아니라 그거야 뭐 개인사업자라고 생각해주시면 되죠.
요지는 어차피 돈을 일시적으로 대출없이 마련할 수 있으면 다시 대출을 받는 행위를
막을 수도 없다는 거에요. 일시적으로도 해당 금액을 동원할 수 없는 계층에서만 손해를 보는거지.

그리고 질문하신 중에 좋은 얘기가 있는데, 맞아요.
투자나 임대소득을 위한 다주택자는 자기 명의로 기존 주택을 담보로 대출 받아 새집을 살수 있고,
그렇게 산 집으로 또 대출을 받아서 다른 집을 사고 또 대출을 받을 수 있어요.
즉 대출규제의 영향을 거의 받지 않아요. 대출시기만 구입시가 아닌 구입이후로 잠시만 미루면 됩니다.
이건 그냥 돈이 많으니까 할 수 있다는 거랑 또 다른 얘기에요.
돈이 많으면, 대출에도 제한없이 저리의 은행대출을 이용할 수 있다는 거죠.

그러나 실거주 1주택자는 15억 이상을 살 수 없어집니다. 고리의 제2금융권 이하의 대출을 이용해야 하고요.
그나마 금수저들은 또 상관없어요. 부모든 누구든 일시적으로 돈빌릴 인맥이 있으면
빌려서 사고, 대여금 상환을 위한 대출받아서 갚으면 되요.

일부계층에게만 불측의 심대한 손해를 주니까 위헌이라는 겁니다. 그리고 그 일부계층은 그냥
돈이 많은 상층인 것도 아니고, 상층이긴 하지만 아주 상층은 못되는 최상층의 경쟁자가 될 상층에게만
타격을 주는 정책인거죠. '상층부터' 타격을 받게되는 제도가 아니라 '상층만' 타격을 받고
최상층에게는 영향이 없는 제도라는 겁니다.

전형적인 최상층 권력자들이 자기 밑으로 캡을 씌우고 중하층에서는 상층한테 안좋다고 환호하는 모양새에요.

종부세 9억(공시기준이죠? 아마 실거래가로는 최소 12억 이상이겠죠? 오해살까봐 말씀드리면 ? 붙인건 제가 잘 몰라서 붙인겁니다. ) 기준으로 종부세 대상이 2% 라고 하더군요.
검색해보니 15억 이상은 1.2% 라고 하고요.
최상층, 상층 기준을 어떻게 잡아야 할지 모르지만, 어차피 90% 에게도 자기보다 8% 높으면 최상층이죠.

회사 윗분이 내 주변에 다 종부세 낸다. 서울에 집있으면 다 낸다라고 하시던데 종부세 부과기준 27만가구가 몽땅 서울에 있어도 서울 기준 10%가 안됩니다.

일부 서민이라고 생각하시는 인구 2천만 대도시권의 중심에 사시는 분들은 내가 더 중심에 가야 하는데 정부가 못가게 한다고 억울하실지 모르겠지만, 서울 변두리에 겨우 사는 사람에게는 종부세나 15억은 정말 최상층 이야기입니다. (저같은 지방소도시 사는 사람은 서울만 살아도 우와 싶고..)


여담으로
이번에 형제가 '드디어' 강남 입성한다며 12억짜리 아파트 계약해서 중도금까지 냈는데 이번 조치로 대출 4억 받아야 하는데 2억4천 밖에 못 받겠다고 징징대길래, 16일 이전에 계약금 보낸것 증명되면 규제대상 제외라던데 은행에 확인해봤어? 라고 했더니 '어? 그래? 알아봐야 겠네' 라고 하더라고요. 이집도 부부합산으로 전문직도 아닌데 연급여 2억 가까이 되는 집인데 자기가 서민이라고 생각합니다. 알아보지도 않고 정부 욕하고요.

제 처지에서는 상위 1.2%니 2%니 하는건 상상도 못할 최상층이고, 이 사람들이 세금을 얼마 더내내, 대출을 받네 못 받네는 관심도 없죠. 부동산 거품이니 벤처 거품이니 이런게 터져서 경제 안 좋아지면 제가 다니는 회사가 망할까봐 걱정이지.