콘도 숙박 부분의 경우, 콘도의 분양 방식 자체가 워낙 다양하다 보니 다소 애매하다고 봅니다. 콘도는 일부 객실(이라고 표현했지만 빌라, 타운하우스 내지 단독주택 형태일 수 있습니다)을 완전 분양하는 경우가 더러 있습니다. 보통은 공유지분 형태로 분양을 하지만, 1(法)人에게 모든 지분을 분양하는 경우도 있고, 이 경우 보통 수분양자는 단독명의로 해당 객실을 등기하고 별도의 이용요금 없이 해당 객실을 365일 사용할 수 있습니다(통상 사용일수와 무관하게 일정한 관리비를 매년 냅니다).

구분소유형 분양이라 하더라도 시설유지관리 부분의 계약 형태는 크게 두가지로 나뉠 수 있는데, 하나는 수분양자가 객실을 사용하지 않는 기간 동안 콘도 사업자가 이를 활용한 영업을 수행하면서 나오는 수익을 배당하거나, 연 관리비 혹은 분양가를 낮추는 용도로 사용하는 것이고(이 경우 365일 사용이 가능하더라도 보통 약간의 사전 예약을 필요로 하게 됩니다), 다른 하나는 해당 객실로 아예 영업을 하지 않고 단순히 관리만 해주는 경우입니다(이 경우 예약이 불필요합니다). 후자의 경우 관리주체가 콘도사업자일 뿐 사실상 본인 소유 아파트-전원주택와 다를 바가 없습니다.

식당은 처음부터 논외로 했고, 콘도 부분은 무슨 말씀이신지 잘 모르겠습니다.

우선 관리주체 부분의 경우, 아파트 등의 법률상 관리주체는 입주자대표회의 입니다만, 실제 관리업무를 수행하는 자는 소위 '관리사무소'입니다. 등기형 콘도 중 사실상 1인이 100% 지분을 컨트롤하면서 콘도사업자에게 관리·보수권만을 위탁하고 사용권을 위탁하지 않은 형태의 경우, 단순히 위 관리업무 수행자가 관리사무소에서 콘도사업자로 바뀌는 것에 가깝습니다. 이건 이름만 콘도일 뿐 예약절차 등이 아예 부존재하고, 수분양자가 평소 키를 가지고 다니다 아무때나 와서 쓰는 형태라, 실질에 있어 타운하우스/빌라/별장 등을 분양받았을 때와 별 차이가 없기 때문입니다.

한편 실질이 그러함에도 일부 콘도사업자나 골프빌리지 사업자 등이 일부 고가회원권을 분양함에 있어서 관광진흥법상 휴양콘도미니엄의 분양 형식을 빌리려고 했던 이유 자체가 바로 그 세법상 분류에 있습니다. 그냥 주택으로 파는 것과 콘도 회원권 형태로 만들어 파는 것 사이에는 세법상 상당한 차이가 존재하기 때문에, 과거 한동안 실질적으론 별장인 물건을 콘도 회원권 형태로 많이 팔아먹었습니다. 구체적으로 주택으로 만들어 팔면 상시주거용이 아닌 시골집들은 소득세법 및 지방세법상 별장이 되어버리는데, 별장은 다방면에서 주택 대비 상당히 불리합니다. 분설하면 다음과 같습니다.

1. 취득과정 - 주택은 개인 기준으로 취득세/농특세/지방교육세의 합산세율이 1.1-3.5%인데, 별장은 취득세만 해도 기본세율 1-3%에 중과기준세율 2%의 4배를 합쳐서 9-11%이고, 농특세율과 지방교육세를 합친 합산세율은 10%를 상회하므로 취득 과정에서 대폭 불리합니다.

2. 보유과정 - 주택은 재산세율이 0.1-0.4%이지만, 별장의 재산세율은 4%입니다. 농특세/지방교육세를 합치면 차이는 더 커집니다. 주택과 달리 종부세는 없지만, 시가 5천억원짜리 주택이라 종부세를 풀스윙으로 맞아봤자 4%까지는 안 가기 때문에(과표에 차이가 있긴 합니다만) 여전히 매우 불리합니다.

3. 처분과정 - 주택은 기본 양도소득세율이 6-42%이고, 다주택자라도 조정대상지역을 제외하고는 장기보유특별공제가 가능해서 실질 세율은 이보다 낮습니다(조정대상지역 내 다주택자는 중과세 대상이지만 시골스러운 지역은 해당사항이 없습니다). 반면 별장의 경우 비사업용 토지라 기본세율이 16-52%이고, 장기보유 에누리도 없습니다. 별장이 주택보다 유리할 수 있는 거의 유일한 경우는 '저렴한 별장' 외에는 1가구 1주택밖에 없는 집에서, 그 1주택 가격이 대폭 등귀하였는데 해당 주택을 먼저 처분하려고 하는 경우입니다(별장 자체가 비싼 경우에는 수분양자가 그거 빼고 1가구에 1주택밖에 없을 가능성이 상당히 낮습니다).

반면 휴양콘도미니엄의 등기형 회원권의 경우, 주택도 별장도 아닌 '관광숙박시설'이 되어버리기 때문에 취득세/교육세/농특세는 4-5% 언저리에 재산세는 건물분 0.25%에 불과한데다, 종부세 합산 대상도 아니고, 다주택자의 양도세 중과 부담도 없습니다. 이런 이유로 콘도 형태로 사실상 집을 팔아먹는 방식을 자주 썼었고, 그러다 나중에 취득세 중과세(+가산세) 처분을 받은 경우도 더러 있습니다.

가장 극단적인 형태로는 아래와 같은 것도 있습니다. 네이버 지도에서는 아파트로 표기되어 있지만 네이버 부동산에서는 위 건물이 표시되지 않는데, 이게 콘도라서 그렇습니다. 실질은 전혀 콘도가 아닙니다.
https://map.naver.com/v5/entry/place/16543622?c=14376518.8778661,4185091.5187913,19,0,0,0,dh

전국에 이와 같은 무늬만 콘도가 다수 존재하는 것은 분명한 사실이고, 해당 케이스는 어떤 형태인지 불분명하기 때문에, 만약 이런 경우에 해당한다면 본인 별장에 지낸 것과 사실상 별 다를 바가 없다는 취지의 댓글이었습니다.