기사 내용을 바탕으로 조금 덧붙이면

- 집주인은 자기가 실거주할 목적이라면 세입자를 내보낼 수 있음. (계약갱신청구권 적용 안됨)
- 문제는 집을 새로 사서 세입자가 있는 집의 집주인이 된 경우
- 임대차 계약 종료 6개월 이전에 집을 샀다면?(엄밀히는, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하기 전) 세입자 내보낼 수 있음
- 이미 세입자가 계약갱신청구권을 행사한 집을 샀다면? 실거주 하려고 해도 2년 기다려야함

이네요.

1줄요약 : 실거주 목적으로 집 계약할때는 세입자가 "계약갱신청구권을 행사했는지" 여부만 체크하면 될것같습니다.

개인적으로는 뭐 대단한 권리를 세입자에게 줬다기 보다는 세입자 보호를 위한 합리적 유권해석으로 보입니다.

Everybody Lies.

최종적으로 처벌할 수 있는가는 별 의미가 없습니다. 거래위험은 거래목적을 달성할 수 있는가의 문제입니다.

구매하려는 집에 대항력있는 임차인이 있는지여부는 공시가 됩니다. 등기부등본으로 소유자확인하고 주민등록등본으로 일치여부확인이 되니까요. 확정일자있는 계약서가 필요하니 계약내용도 공적으로 확인되어있고 매수자가 [매도인의 진술에 의존하지 않고 공적인 자료로] 확인할 수 있지요. 위험이 존재하더라도 예견가능하고 확인가능한 위험입니다.

임차인이 계약갱신청구권을 행사했는지 여부는 그런 공시방법이 없습니다. 매도인 중개인의 진술에 의존할수밖에 없죠. 속이지 않을것이다 라는 전제로 제도를 만들면 망합니다. 속일 수 없도록 만들어야죠.

이런 식의 법개정을하고 유권해석을 하려면 당연히 그런 갱신청구권행사의 공시방법부터 마련하고, 제도를 신설하면서 같이 만들었어야합니다. 예를 들자면 갱신청구권의 행사는 서면으로 통지하고, 통지사실에 확정일자를 받도록하고, 가압류처럼 등기부에 기재하거나 별도 등록부를 공부상 기재하도록 할 수도 있겠죠. 지금은 그냥 위험을 거래자들이 부담하도록 합니다. 아주 무책임하고, 생각이 짧은 법안이죠.

이 말씀을 듣고 제가 궁금한 것은 행정력의 투입과 법망의 치밀함간 어느 정도 균형을 이루어야 하는지입니다.
말씀을 듣고 보니 임대차 계약 여부는 공시되는 반면 그와 유사한 효력이 있는 갱신청구권 행사여부는 공시되지 않는 것이 법망의 허점으로 보이긴 합니다.
여기서 갱신청구권 행사이후 2년 계약종료 이후, 새로운 계약이 개시되는 3년차 시작 시점부터는 다시 해당 임대차 계약여부가 공시가 될테니
실질적으로 갱신청구권의 공시가 필요한 시기는 임대차계약 만료 6개월전 시점부터 만료시까지 6개월로 보입니다.
이 6개월을 위해서 말씀하신 행정절차를 법제화하는 것이 과연 필수적으로 필요한 일인가, 그만한 행정력을 투입할만한큼 사기피해의 위험이 큰 사안인가 궁금합니다.
촘촘한 법망을 만드는 것은 중요하나 모든 경우의 수를 대비하기에는 비용이 커지는 것도 사실이고
제가 보기에 매도인과 중개인이 짜고 갱신청구권 여부를 속이고 집을 판매하는것은 법망의 허점 수준을 넘어서는 계획범죄의 수준으로 보여서,
정말 이런 사례가 빈번히 발생될만큼 위험한지,
매수인은 임대차계약 잔여 6개월 안쪽의 집를 매매할경우 매매계약서에 갱신청구권 관련 허위 사실이 있을 경우 계약취소및 손해배상을 명시하는 방법으로 자신의 권리를 보호하는 방법이 보다 적은 행정력이 들어가는 효율적 방법이 아닌지 질문하고 싶습니다.

요지는 정말 과연 밀씀하신 만큼 무책임과 생각의 짧음 정도가 큰 법안인가 하는 질문입니다. 물론 여기에는 정치적 판단이 개입될수밖에는 없다 보지만 저보다는 법과 법관련 행정에 대해 잘 아실테니 보다 객관적인 시각이 궁금합니다.

위에 적었지만 효용과 위험을 저울질해야하는 것이죠. 집을 구매하는 것은 예외없이 자산에서 차지하는 비중이 매우 큰 거래행위이고, 거래의 안전이 거래의 신속보다 중요한 행위입니다.

매도인과 중개인 ㅡ 혹은 매도인과 임차인이 공모하여 매수인을 기망하는 사기 범죄의 시도는 현재 일어나는것만큼 똑같이 일어나겠죠. 사기의 성공율은 올라갈 것이고요. 이전에는 현명하고 신중한 매수자라면 상대를 신뢰할 필요없이 필요한 정보를 확인할 수 있었으나 이 경우에는 상대를 신뢰하지 않고는 거래성립이 불가능하기 때문입니다. 리스크회피가 불가능하죠.

반면 이를 공시하는 것은 그리 큰 행정력이 소모되는 일도 아니죠. 주택거래의 건수가 등본발급처럼 빈번한 일도 아니고, 계약서 확정일자를 받는 절차와 유사한 것이어서 별도의 업무수행자를 추가로 요구하는 것도 아니며, 주택구매는 거액의 취등록세등 국가수입을 발생시키는 일이어서 일부행정력이 소비된들 국가재정에 +-수지는 분명하기 때문입니다. 전자등기부 을구 기재사항을 추가하는 전산작업 비용이라봐야 강남아파트 몇 취등록세만 해도 남을 것 같군요.

계약취소와 손해배상을 명문화..명문화는 중요하지 않습니다. 명문화 안되어있어도 기망이 있으면 법적으로 취소도 손해배상청구도 할 수 있어요. 근데 그 돈을 실제로 받을 수 있냐는거죠. 어차피 제가 얘기하는 위험은 고의적인 범죄의 위험을 이야기하는 것이고, 우리나라는 사기범죄의 비중이 높은 국가입니다. 거액의 거래에서 중요한 것은 이행의 담보입니다. 주택임대차에서 임차인이 보증금반환을 담보받을 수 있는것은 계약서에 명문으로 기재되어 있기 때문이 아닙니다. 확정일자와 주민등록을 마치면 대항력이 발생해서 해당주택에서 우선변제를 받을 수 있기 때문이지요. 그래서 등기부 확인해서 다른 우선변제권없는지 확인하면 되는겁니다.

잔금을 지급하고 등기를 이전받은 매수인이 알고보니 임차계약이 갱신되어 주거할 수 없는 손해가 발생해 계약취소를 한다해도, 수년간의ㅡ 아니 아주빨리 재판이 끝나 6개월만에 승소판결이 확정된다 해도ㅡ사기꾼에게 지급한 매매대금을 반환할 재산이 없으면 아무 의미가 없는 일이지요.

상세한 설명 감사합니다. 간단하게 이야기하면 동일한 중요성을 가졌다면 동일하게 정보가 공시되어야 마땅하다는 것이군요. 저도 말씀을 듣고 관련 정보를 찾아보며 아쉬웠던 것이, 세입자가 집주인이 실거주한다거 거짓말하고 내보내는 상황에 대해서는 손해배상 청구를 법률에 자세히 명문화하였으면서, 지적하신 주택 구매자에게 도사리고 있는 위험에 대해서는 별다른 대비책이나 유권해석도 보이지 않았던게 아쉬웠습니다.
그런데 이 경우 구매자가 보게되는 손해는 연장된 임대차계약이 종료된 2년 뒤까지 실거주를 할 수 없다 뿐이지 집에 대한 실질적인 소유권이 상실된다거나 하는 것은 아니므로 사기꾼들에게 실질적으로 어떤 형태의 이득이 발생하는 건가 궁금합니다. 집을 구매하고도 2년간 실거주할 수 없다는건 분명 구매자에게는 확실한 손해인데, 그런 범죄의 리스크를 떠안으면서 집주인-임차인이 작당한 사기꾼들이 취할 수 있는 이득은 2년간의 실거주뿐으로 보이거든요.
마지막으로 굳이 질문을 하나 더 드리면 사악군님께서는 생각하시기에 이 법에서 가장 중대한 결점은 이것인가요? 이번에 도입된 계약갱신청구권 청구여부가 기존 공시된 임대차계약 정보와 동등하게 취급되는 행정적 보완이나 법개정이 이루어진다면, 세입자 보호와 재산권 침해라는 본질적 가치충돌에 대해서는 큰 이의가 없으신건지 궁금합니다.

가장 중대한 결점은 소급적용으로 인한 법적안정성과 신뢰이익 파괴입니다. 기존 계약자들은 기존 법규를 신뢰하여 행위하였는데 당사자들이 예측할수 없었던 소급적용으로 일부당사자들에게는 커다란 손해를, 일부당사자들에게는 커다란 이익을 줍니다. 이는 불공정한 일이죠. 그리고 이 정보를 미리 접근할 수 있었던 자들에게만 더 커다란 부당이득을 주었죠.

멀리 갈것없이 민주당 김홍걸 의원이 그렇게 했지요. 본래 계약대로라면 이번 입법으로 계약갱신청구권을 행사할 수 있었던 세입자를 급히 내보내고 큰 비율로 보증금을 올려 새 임대차계약을 맺고 이런 법률안에 찬성표를 던졌습니다. 전형적인 내부자거래죠.

2+2로 실질상 4년의 법정계약기간을 두도록 하는것 자체는 제가 기꺼워하는 변화는 아니라도 입법자의 결단에 해당할 수 있습니다. 변화된 룰이 공시되면 플레이어들은 그에 맞춰 행동하면 되고 결과는 자신의 선택에 따른 것이지요. 그러나 행동이 이뤄진후 룰을 바꾸는것은 반칙입니다. 가위가 주먹을 이기고 주먹이 보를 이기는 가위바위보 룰을 정해 게임을 할 수도 있죠. 그러나 내가 가위를 내고 상대는 바위를 낸것을 본 후 룰을 바꾸는 것을 공정한 게임이 아닙니다.

재산권의 침해는 피해의 결과고, 본질은 선택권의 침해입니다. 임대차보호법의 법정기간이 1년에서 2년으로 늘어날 때는 소급적용따윈하지 않았어요.

공시방법 미비는 이 법안이 얼마나 서툴고 생각없이 만들어졌나 알 수 있는 예시일뿐이죠. 제가 1분만에 떠올릴 수 있는 문제점에 대해서조차 아무런 고민이 없었으니..