제가 경험 한번 말씀드립니다.

모지역 11월 11.5에 계약했는데, 지금 1월에 체결 매매가액이 12.8억이고 매물은 13.5억 이하는 씨가 말랐습니다. [3개월간 1.3억 올랐습니다. 호가가 아니라 체결가 기준으로요. ]근데 이런 급등을 부동산중개인이 엄청 부담스러워합니다.
너무 급등해서 신고를 빨리 올렸다가는 지금 계약건들이 엎어지거나 취소될게 뻔하거든요.

실거래 신고한 후 취소할 만한 사람은 결국 자산 보유자거나 중개인이겠죠. 근데 제 기준에서 둘다 할 이유가 딱히 없습니다.

중개인 입장에서는 거래절벽에서 한두건씩 거래 체결되면서 매번 신고가 갱신하는 것은 정말 의미없는 짓입니다. 이거 올려서 건당 중개수수료 늘어봤자 거래가 줄어서 중개수수료 총액은 오히려 줄거니까요. 일정 시세를 유지하면서 상승하는게 중개인들에게는 가장 좋을겁니다.

그러면 자산보유자들이요? 정부에서 단속한지도 한참 되었고 몇천만원의 과징금이 있는데 그걸 무시하고 허위계약후이 취소하려면 도대체 어느정도 금액을 부동산에 투기한 세력인 것일까요. 그런데 서울에 한두 아파트 단지나 구단위 별로 몇백억 있는 사람이 그렇게 시세를 폭등시키는 것은 전혀 합리적이지 않아 보입니다.

아파트 거래 특성상 단기간에 매물 다수를 처분하면 처분이 시세에 영향을 주니까 단기간 처분은 어렵겠지요. 그렇다면 시세를 올린 후 한두개씩 물건을 떠 넘기는데 보유세때문에 다수 아파트를 가진 사람에게는 시세 폭등이 부담으로 작용할 수도 있죠.그럼 얘네도 폭등시킬 이유가 딱히 안보입니다.

저는 지금 실거래 취소가 급등에 의한 취소인지, 시세조작으로 인한 취소인지 논란이 된다는 말 자체가 웃깁니다. 그럼 도대체 시세조작으로 인해서 이익을 보는 세력은 누굽니까? 보유세 폭등시켜서 그정도 자산을 보유할 수 없게끔 했는데 말이죠

부동산 신고된 몇건은 시세를 조작하려는 움직임일 수도 있겠죠. 근데 제 경험으로는 최근 폭등장은 말 그대로 패닉바잉이고 벼락거지가 되지 않으려는 사람들의 발악이 맞습니다.

선생님 말씀도 맞습니다. 일반적인 공인중개사나 아파트 한두 채 거래로는 보통 유인이 없고, 오히려 거래가 줄 거나 불리해지는 면도 있습니다. 저도 작년에 주택 거래를 두 건 했고, 아직 팔아야 하는 집이 있습니다. 지금 사는 집도 작년 말보다 수억 넘게 올랐습니다. 그게 모두 자전거래 같은 조작으로 오를 수는 없죠. 부동산 입장에서도 한탕하고 다른 곳으로 가는 것이 아니라 토박이로 영업하는 일반적인 경우는 주도적으로 그럴 유인이 없죠. 실제로 정부에서조차 과거에는 자전거래는 가설일 뿐이라고 한 적도 있습니다. 그렇지만 현재도 자전거래나 업계약 같은 것이 이뤄진다는 의혹이나 적발이 되는 경우가 있는 것(상대적으로 쉽게 적발되는 업계약과 달리 법적으로 문제가 되는 자전거래 적발은 아직 거의 없는 것으로 압니다. 적발하기도 어렵고, 편법인 법인 등을 동원한 자전거래는 발견해도 처벌할 건은 아니게 되고, 비싸게 산다고 했다가 취소했다고 거기에 시장 조작 의도가 있었다는 것을 증명하는 것이 쉽지 않죠. 국토부도 직접 조사 권한을 작년 2월부터 가졌다고도 하던데, 아직은 의혹이 나와도 구청 등 지자체에서 행정지도(?) 같은 것 나가고 하는 수준인 것 같습니다.) 현재도 자건거래가 이루어질 유인은 모든 아파트들이 지역, 단지 불문하고 같은 폭으로 상승하거나 거래가 이루어지는 것은 아니어서+ 돈이 (실제로는 거의) 안 드는 데 비해서 적발되어 불이익을 받을 위험이 낮지만, 국지적으로 아파트 가격을 움직이는 데는 꽤 큰 영향을 미칠 수 있다는 데 있는 것 같습니다. 언론, 입소문까지 잘 활용하면, 거래가 특히 절벽인 상황에서는 주변 단지의 아파트 가격 한두 채만 움직여도 새로 분양할 아파트 가격, 재개발 예정 아파트 가격까지 출렁이게 할 수 있죠. 강남 재개발 단지 같은 경우는 움직이는 돈의 규모가 엄청나죠. 개별 아파트 가격도 반 백억(?)씩 하기도 하고. 한편으로, 시스템이나 법이 계속 보완되고 있으니 점점 더 어려워질 것이라고 봅니다. 허점이 있으면 활용하는 사람도 계속 있겠습니다만.

그리고, 저도 과거 대부분의 취소 사례가 조작을 위한 것이라는 식으로 생각하지는 않습니다. 그 중 소수만 그런 의혹이 있다고 봅니다. 자산가격이 한꺼번에 다들 오르는 것이 일부가 조작한다고 가능한 것도 아니라고 봅니다. 저는 자전거래나 여타 담합 등은 음식의 본재료라기 보다 국지적으로 들어가는 조미료라고 보는 쪽입니다. 그릇마다 취향껏 더 넣는 소금이나 후추 정도 느낌이랄까요? 호가만 높아지고, 거래가 오래 없다가 갑자기 한 건으로 가격이 인근보다 매우 큰 폭으로 껑충 오르거나 한 경우들 중에 자전거래가 의심되거나 사실상 자전거래인 경우들도 있다고 보는 쪽입니다. 패닉 바잉 같은 경우도 주변에서 여럿 보았기 때문에 그런 쪽으로 이견이 있지는 않습니다. 이번 설에도 대화 주제가 남녀노소를 안 가리고, 국내외 주식부터 부동산, 크립토커런시까지 나오는 것이 10년 전과는 많이 다른 풍경인 것도 같습니다. 결혼을 앞둔 어린 사촌 동생도 결혼식 날도 안 잡혔는데, 서울에 집부터 샀다고 하더군요. 자꾸 오르니.