이 말씀도 맞는데, 또 다른 문제는 전세입니다.

전세 물량이 너무 없어서 전세가격이 엄청 오를 예정입니다. 4년전 임대차3법이 적영되어서 갱신청구권을 쓰고 돌아오는 2년이 올해입니다.

그동안 기존 뉴 전세와 갱신청구권 전세의 가격차이가 엄청나고요. 그동안 눌려서 못받은 전세가격이 급등을 할 수 있습니다.

그러면 당연히 집 가격을 밀어올릴 수 있을 것 같아요.

또 다른 고려대상은 전세자금대출 역시 금리의 영향을 받게 됩니다. 그러면 대출을 받아서 이자를 내느니 현재 전세가격을 유지하고 월세를 내는 쪽으로 바뀔 수 있습니다. (즉 반전세)

이렇게 된다면 이 또한 집주인의 대출이자를 세입자가 대신 갚아주는 형태로 갈 수 있고 이러면 또 집주인은 상승한 이자를 전가할 수 있습니다.

혼돈의 부동산이에요..

지금 전세지수는 뉴전세 기준으로 산출된 것으로 알고있읍니다. 갱신청구권 쓰고 돌아온 사람들이 전세를 구하려면 당연히 구-전세 기준으론 집을 못구하겠지만 그렇다고 뉴-전세 가격을 위로 밀어올리지는 못할 거라고 봅니다. 이유는 단순한데, 기존 세입자가 전세가 만료되면 공급은 그대로인데 수요만 +1이 되는 게 아니라 공급과 수요 양측에서 모두 +1이 되는 것이기 때문. 구-전세 만료되었는데 계약갱신 실패해서 세입자가 나가면 세입자만 집을 구해야하는 게 아니라 집주인도 새로운 세입자를 구해야하는 거거든요... 'ㅅ'

기존 세입자 입장에서 갱신계약에 실패했다는 건 현재 집주인이 뉴-전세가보다 비싸게 불렀기 때문일 거고 (더 싼 가격을 제시받았다면 갱신 안 할 이유가 없음), 그렇다면 시중에 나와있는 뉴-전세가를 찾아서 거기 들어가겠지요. 그렇게 세입자를 잃은 집주인이 새로운 세입자를 전세시장에서 찾으려면 역시 뉴-전세 가격보다 더 높게 부르기 어려울 겁니다. 더 높이 부르면 사람이 안 올 테니까...

계약을 갱신해야되는 개개인 입장에서 말하자면 그간 존야쓰고있던 전세가에 존야가 풀리면서 구-전세-->뉴-전세로 급등하는 것처럼 느껴지겠지만, 시장지표만 놓고보면 현재 형성되어있는 뉴-전세 시세가 이로인해서 위로 올라갈 동력이 되는 것은 아니라는 것.

이중가격 논란으로 전세가 통계를 바꾸려고는 했는데
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03644086629274584&mediaCodeNo=257

아직 개편 안되었습니다.
https://www.reb.or.kr/reb/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=9565&nttSn=74318

지금 전세가격은 갱신권+뉴전세 mix된게 맞고, 전세가격은 더 오를 가능성이 높습니다.

사실 집값이 오르면 전세가 안정되고, 집값이 안정되면 전세가가 오르는게 정상적인 시장인데
그동안 둘다 오르는게 비정상이었지요.