거시적인 부분은 별로 신경쓰지 않고 있습니다.
그리고 어차피 자본주의라는게 자산은 인플레이션으로 오른다고 배웠으니까요.
과거시세를 보면 수도권 하락기일때 대구/부산 상승하는것처럼 거시적 흐름보다는 지역별 흐름이 더 중요한거 같아요.

다만 하락에 대한 리스크는 필요하죠
하락이 오려면 경제위기가 오거나, 대량 공급이 이루어져야 하는데..
하락시장에 대한 리스크가 제일 큰 문제이기 때문에, 청약 경쟁률하고 미분양 신경써서 보고 있고요.
이것 역시 지역별로 다르기 때문에, 입주물량과 같이 살펴보고 있습니다.
경제위기 같은거야 맞출수도 없고, 나만 힘들어지는거 아니니~ 별로 신경안쓰네요.

공급물량 많지 않은 곳, 혹은 공급물량이 많다가 줄어드는 곳.
그리고 다른 지역대비, 가격 상승이 많지 않은 곳이요.
뭐 특별한 방법은 아니니까요.

전부 직접 투자한것 아니지만, 가격 상승 예상한 곳들은 대부분 상승하더라고요.
2018년 세종물량에 눌려있던 대전
2019년 동탄물량에 눌려있던 수원
2020년 수도권이고 신축인데도 가격이 저렴했던 평택
2021년 다른 광역시 대비 저렴했던 인천, 광주

지금은 세금때문에, 규제지역보다는 비규제 위주로 보고 있고요.
무조건 바닥에서만 살수는 없으니까, 바닥찍고 어느정도 올라오는 지역도 봐요.
KB통계 매주 보면서, 분위기가 뜨겁지 않은 지역 위주로 가봅니다.
경험적으로 요즘같은 전국 대부분 분위기가 안 좋아지고 거래가 줄었을때가 기회더라고요.
작년 봄에 창원 마산이랑, 진해를 그래서 돌아다녔고요...
그 때 봤던 물건들이 그때도 꽤 오르다가 잠시 소강상태였는데, 지금보니 그 때 이후로 또 꽤 오른거 같네요.

저라면 투자 계획이 있다면 봄 되기전에 계약할 것 같습니다.
그리고 전국 지방 분양권도 관심 갖고, 지방 청약도 넣어보고, 피가 비싸지 않을때 살려고 알아보기도 하고요.

유료 강의를 종종 들으면, 확실히 도움 됩니다.
혼자 파악할거를, 강사나 동기들 통해 알게 되는 지식이 빨리 쌓이고
몇십만원짜리 정규강의 몇개 들어도 1~200만원인데, 부동산 수익은 몇천이상 가능하니까요.

저는 가족간에도 차용증 쓰고 이자를 갚고 있고... 아직 부모님께 돈을 가져와 본적은 없지만
만약 가져와야 한다면 증여세 내고 받을 생각이라서요.
세입자 계약만료되면, 매도를 하던지 다음 세입자를 구하던지 해서 최대한 맞춰주려고 하겠죠.
솔직히 다음 계약자가 구해지지 않으면, 현금있는 사람 빼고는 전세금 돌려주는게 쉽지 않을겁니다.
특히 요즘처럼 대출이 다 막힌 상태에서는요.
보증보험은 세입자가 드는거라, 제가 들어줄 필요는 없고요.

그리고 어쨌든 투자라고 무조건 성공하는 것도 아니고 어느정도 리스크를 가지고 가는거고..
다주택자가 없으면 전월세 물량도 거의 없어져, 전월세 시세도 지금보다 훨씬 비싸지겠죠.
나라에서 제공하는 임대주택은 정말 극소수이니까요.
현재 독일같은 나라가 그런상태네요

가족간 차용증이 있다고 해서 분양에 명의를 차용한다는 것에서 벗어나지는 않을거 같습니다만..
이건 뭐.. 케바케가 충분히 있을 것 같습니다.
단순히 절세차원일 수도 있는거고 혹은 '자격' 을 차용하는 경우도 있을거고.

보증보험을 여쭤본 것은
https://economist.co.kr/2021/08/21/finance/insurance/20210821155600431.html
임대인이 보증보험 가입 의무화 되었는데,
임대사업자 대상의 법안인 듯 해서 질문한 것입니다.
임대사업자로 등록되지 않은 경우엔 보증보험 가입 의무가 없는데,
이 경우엔 임차인이 가입한다는 말씀으로 이해하면 되겠네요.

당연히 투자엔 리스크가 있는거죠.
말씀대로 다주택자가 어느정도 공급을 담당하기도 합니다만,
그럼에도 신규분양 혹은 임대주택 분양에 있어서는 다주택자, 혹은 임대사업자가
순기능보다 역기능이 더 크지 않나 생각합니다.

음... 저는 현정권과는 관계없이 MB때부터 쭉 그렇게 체험을 해 오긴 했습니다.
부동산 투자라는 것 전체적으로 문제있다고 생각하는건 아니고요.

분양이라는 것이 돈 앞에 공평한 것이 아니라
부양가족, 무주택기간, 소득, 재산 등등의 차등기준이라는게 있는데
그것을 차명을 포함한 편법적 수단으로 회피하여 타인의 기회를 부당하게 빼앗는 경우에 한하여 적발과 처벌이 강화되어야 한다.. 정도로 생각하는거지요.

혹은 부정한 방식으로 유통된 정보로 취득한 개발이익이라거나...

목적이나 방향 자체에 문제가 있다는 말은 아닙니다.
그 과정을 문제없이 밟아갈 방법이 어려워 포기하고 살 뿐(...)

1. 취득세 중과에 대한 대처는 각자 상황마다 다른거라 정답은 없어요.
12프로 중과받고 사는분도 있고, 그냥 쉬는 분들도 있으니까요.
다만 만약 사려면 중과를 받으니, 그만큼 싼 급매 위주로만 접근해야 하니, 예전처럼 막 사지는 못해요.
빌라 팔고 아파트 가시는건 어떠신지요?

2. 3.5억이면 투자할 곳은 참 많은데, 저는 서울은 안봐요.
다주택 취득세부터 억단위로 시작할텐데... 그 돈이면 지방투자 하는게 낫죠.
앞으로 오를거 같다고 해도 세금으로 다 뱉어내면 의미가 없자나요?
세후로 실제 손에 쥐는 돈이 의미가 있습니다.
지금은 서울/수도권 고가아파트는 투자자들보다는 대부분 실수요자들이 접근하는 시장이죠.
비싸서 당장 입주못하더라도, 본인은 전월세 살면서 나중을 위해 갭을 끼고 사두는 분들도 있고요.

3. 지방 소멸이라는 말에 모든 지방이 다 위험한것처럼 느끼시는 분들이 많은데...
모든 지역이 소멸위험이 있는게 아닙니다.
지방이라도 사람들이 살고 싶어하는 지역들이 있어요
그건 다녀보시면 알게 되요.
광역시급은 물론이고, 중소도시도 그 지역 사람들이 살기 좋아하는 동네는 괜찮다고 생각해요
그런곳들은 당분간 안전하다고 생각하고, 특별한 두려움은 없어요.

싸게 사고 수익내서 파는게 목표이고, 어차피 내가 상승 시기를 정확히 맞추는 것도 불가능해요,
투자는 편안한 마음으로 하는게 중요합니다.

저도 처음부터 지방에 관심 갖은건 아니고요.
처음에는 서울을 봤는데, 갑자기 급등하더라고요..
그래서 포기하고, 경기도를 봤고요.
또 경기도가 급등하더라고요...
그래서 인천을 봤고요.
근데 또 인천도 급등하더라고요.....
급등할때마다 규제는 더 쎄지고 ㅋㅋㅋㅋ

그래서 어쩔수 없이 지방 공부의 필요성을 느끼게 됩니다.
하지만 위에서 말씀드린 곳처럼, 지방에서 사람들이 좋아할 만한 지역은 어느정도 정해져있어요.
그렇게 공부할 곳을 정해놓고 공부하고, 임장 다니다보면
여행다니는 느낌이기도 하고, 시야도 넓어집니다.

요즘은 유튜브, 블로그, 카페에 워낙 정보가 많아서 내가 관심 생기는 지역 공부하기도 쉽고요.
다만 투자에 대한 기준은 계속 책/강의/스터디 등을 통해 꾸준히 공부해야겠죠.
이것도 시간이 지나 익숙해지다 보면, 어느샌가 어렵지 않게 느껴지는 때가 옵니다.
시간이 모자르다는 생각으로 엄두를 못내시는 분들 많은데, 맘만 먹으면 누구나 다 할 수 있는거에요.
첫 시작이야 당연히 어려운데, 그런 초보 시절은 누구나 다 있는 거자나요?
평일은 부동산 공부하고, 토요일은 무조건 임장가고, 주일 하루 쉬면 되자나요 ^^

실거주 하고 싶은 지역들도 마찬가지 방법으로 후보지역 뽑아 공부하시고, 찾아가서 돌아다녀보시면 됩니다~