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| Date | 21/09/21 02:40:48수정됨 |
| Name | 절름발이이리 |
| Subject | ‘대장동 개발’ 논란, 알려진 것과 잘 알려지지 않은 것들 |
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https://www.vop.co.kr/A00001598413.html 저 사업에 비리나 문제, 무능이 있는지 없는지는 제가 잘 모르겠으나 사업 구조 자체와 그에 따른 수익 발생의 형태는 별로 대단히 특별한 사례는 아닙니다.(반대로 말하면 사업구조가 특별하지 않아도 비리와 무능이 개입해 있을 수는 있습니다) 판교 옆 개발하면 당연히 떼돈 벌지 라는 건 2015년부터 돈과 빚 다 털어서 갭투자 해오는 사람이나 할 수 있는 말이고 실제로 그런 리스크 안 가리고 배팅하는 짓을 할 수 있으면 지난 몇년간 백억에 근접한 금액은 벌었을 겁니다. 내가 그런 돈을 못 번건, 그게 당연하지 않아서입니다. 투자나 리스크는 세간의 인식처럼 그리 간단하지 않습니다. * 토비님에 의해서 삭게으로부터 게시물 이동되었습니다 (2021-09-21 11:16) * 관리사유 : 화이트리스트 미포함으로 오인되어 삭제처리했으나 문제없는 것으로 확인하여 다시 뉴게로 이동시켰습니다. 7
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저는 사실 이재명의 개발이익 환수라는 워딩이 마음에 안 들어서... 진실을 호도하는 단어 선정이라고 생각합니다. 결국 그 오천억은 토지원가 상승에 기여한 것이고요.
갭투자는 한 번도 해본적 없지만, 대장동이 금싸라기 땅인건 알고 있습니다. 있는 아파트 갭투자가 아니라 재개발이니까요. 2015년 정자동과 판교 땅값이 얼마였는데요.
인허가 끝난 개발이면 돈싸들고 달려들 기관도 한둘이 아니고, 성남시 재정규모가 얼만데요... 억지로 리스크 쥐어 짜내는게 참.. 민중의소리가 민중의소리 했네요 ㅎㅎ
저정도 수익이 난건 집값이 올라서지만, 집값이 오르지 않도라도 당시 판교나 정자 가격을 생각하면 땅짚고 헤엄치기로 설계될 가능성이 아주 높다는 뜻입니다. 말씀대로 사업구조가 특별한건 아니지만요.
수도권 최고의 알짜배기 땅에 공공주도 개발이면 내부자의 주식거래랑 비슷한 설계가 가능한거죠. 갭투자와 비교가 안되는걸 굳이 비교하시는 이유를 모르겠습니다.
수도권 최고의 알짜배기 땅에 공공주도 개발이면 내부자의 주식거래랑 비슷한 설계가 가능한거죠. 갭투자와 비교가 안되는걸 굳이 비교하시는 이유를 모르겠습니다.
지자체 주관의 대장동 정도 위치, 권력자들 엮인 협상력이면 진짜 하고 싶습니다. 주식 코인 팔고 올인 쌉가능입니다. 감사합니다.
대장동이 아니었도 지난 2010년대 중반경부터 시도된 사업들은 중간에 좌초되지만 않으면 상당수가 막대한 이익을 얻었습니다. 그래서 대장동이냐 아니냐는 생각하시는 것과 다르게 사업성에 결정적인 의미가 없습니다. 예나 지금이나 더 중요한건 타이밍이지요.
그리고 이건 꼭 부동산이 아니어도 마찬가지인데, 지금 좋은 물건은 과거에도 좋은 물건이었고 그 때도 이미 비싼 경우가 많아서 수익성이 더 좋고 나쁘고를 그 당시에 짐작하기는 늘 어렵습니다. 지자체가 참여한 건 메리트가 맞지만 선순위를 저 규모로 뺐기는 것도 결코 작은 리스크가 아닙니다.
그리고 이건 꼭 부동산이 아니어도 마찬가지인데, 지금 좋은 물건은 과거에도 좋은 물건이었고 그 때도 이미 비싼 경우가 많아서 수익성이 더 좋고 나쁘고를 그 당시에 짐작하기는 늘 어렵습니다. 지자체가 참여한 건 메리트가 맞지만 선순위를 저 규모로 뺐기는 것도 결코 작은 리스크가 아닙니다.
진짜 뻔뻔하기도 하지. 판교개발하는데 자본금 7천억 넣고 매출2배를 예상못한다고요? 5500억 환수라는 것중 터널이 천억 공원이 2500억? 다 토지가치 올리는 시설이죠.
그리고 리스크 얘기 진짜 뻔뻔한데 그래서 사업망하면 화천대유가 잃을수있는 리스크가 얼마인가요? 3억5천이상 뭘 잃을수 있습니까? 수백억의 빚? 그거 돈빌려준 사람, 은행들이 잃는거지 화천대유가 잃는겁니까? 장부상 마이너스 띄우고 법인이 사라질뿐이죠.
하방이 -3억 5천으로 막혀있고 상방이 수천억으로 뚫린 투자가 하이리스크라고 하는 노양심이?
그리고 리스크 얘기 진짜 뻔뻔한데 그래서 사업망하면 화천대유가 잃을수있는 리스크가 얼마인가요? 3억5천이상 뭘 잃을수 있습니까? 수백억의 빚? 그거 돈빌려준 사람, 은행들이 잃는거지 화천대유가 잃는겁니까? 장부상 마이너스 띄우고 법인이 사라질뿐이죠.
하방이 -3억 5천으로 막혀있고 상방이 수천억으로 뚫린 투자가 하이리스크라고 하는 노양심이?
주식회사로 대표되는 리미티드 투자들이 하방은 투자액으로 막히고 상방이 열린 건 원래 그런 일이고 현대 자본주의를 만들어낸 훌륭한 시스템입니다. 원래 그런 상품들이 세상에 널렸는데도 불구하고 내가 부자가 못 되는게 단지 내가 모자라서일 뿐이거나 소스를 쥔 소수만의 장난질이라고 생각하는 것도 하나의 방법이긴 하겠지만, 사실은 대부분은 시장에서 합리적으로 리스크와 수익률의 조율이 이루어집니다. 그럼에도 이게 언페어하다고 생각하는 사람들이 많으니 이재명 식 불로소득을 다 국가가 가져가야 한다는 주장이 호응이 있는거겠지요.
전 솔직히 대장동 개발 논란을 들어보기만 했고 오늘 기사로 처음 세부내용을 접했습니다.
대략 요약해보면 이재명 지사가 성남시장으로 재직하는 기간(2010~2018)동안 대장동 개발을 꾸준히 추진하고자 했고
이를 위해 성남도시개발공사 설립을 추진하였으며, 공사 설립에 성공하였으나 공사는 이러한 개발을 추진할 [자본도 실력도]없었다는 이야기고.... 그래서 원래 본인의 뜻인 공공주도 개발에서 민관합작 형태로 가기로 변심했고, 그 과정에서 대충 SPC와 비슷한 PFV인 '성남의뜰' 을 설립합... 더 보기
대략 요약해보면 이재명 지사가 성남시장으로 재직하는 기간(2010~2018)동안 대장동 개발을 꾸준히 추진하고자 했고
이를 위해 성남도시개발공사 설립을 추진하였으며, 공사 설립에 성공하였으나 공사는 이러한 개발을 추진할 [자본도 실력도]없었다는 이야기고.... 그래서 원래 본인의 뜻인 공공주도 개발에서 민관합작 형태로 가기로 변심했고, 그 과정에서 대충 SPC와 비슷한 PFV인 '성남의뜰' 을 설립합... 더 보기
전 솔직히 대장동 개발 논란을 들어보기만 했고 오늘 기사로 처음 세부내용을 접했습니다.
대략 요약해보면 이재명 지사가 성남시장으로 재직하는 기간(2010~2018)동안 대장동 개발을 꾸준히 추진하고자 했고
이를 위해 성남도시개발공사 설립을 추진하였으며, 공사 설립에 성공하였으나 공사는 이러한 개발을 추진할 [자본도 실력도]없었다는 이야기고.... 그래서 원래 본인의 뜻인 공공주도 개발에서 민관합작 형태로 가기로 변심했고, 그 과정에서 대충 SPC와 비슷한 PFV인 '성남의뜰' 을 설립합니다. 성남의 뜰은 과반이조금 넘는 지분을 공사(성남시)가 가져가기로하고 과반이 조금 안되는 비율을 민간이 가져갑니다.
그 상태에서 화천대유라는 회사가 매우 빠르게 설립되었고 그 회사는 자본금 50억의 1%인 5천만원을 넣습니다. 지분은 1%인데 사업의 토지매입과 인허가는 이 회사가 모두 맡습니다. 사업에 필요한 자금은 하나은행 컨소시엄(민간)이 7천억을 대출해줍니다. 성남시는 거기다가 투자 수익규모를 예정하고 그에 해당하는 4천5백억을 배정받기로 약정까지합니다. 이후에 각 주별로 우선주와 보통주로 나뉘어서 민간 측은 배당수익률이 높게 되는 거고요.
어...여기까지 읽었을 때, 여러 생각이 듭니다. 지분이 1%인데 사실상 사업에 제일 크리티컬한 부분을 맡는다? 은행들은 수익이 날지 안날지도 모르는 리스크가 큰(그렇게 주장되고 있는) 부동산 사업에 7천억원을 대출해준다? 성남시는 최소 6천억원을 벌걸로 예상하고 4천5백억원을 땡겨가겠다고 약정까지 맺었는데 이게 리스크가 큰 사업이라...사업이 망해도 지분율도 낮고 대출로 한 것이고 반대로 보면 시에서도 6천억은 예상하는 개발사업을 자본도 실력도 증명된 적 없는 신생토지매입사에 일감을 몰아주고, 은행대출 서비스연계 한다....
지자체 시장이 집권하며, 그 시장이 추진하는 사업에다가, 매우 적은 양의 자본을 투입하고, 거대은행들이 참여하여 대출해주고, 시에서도 최소 6천억원 이익 예상하고 4천5백억 가져가기로한 개발사업인데....일반인이 할 수 있는 투자는 아니라 생각이 드네요. 정확한 거야 조사가 들어가봐야 알겠지만(거기에 협조 안 해주고 있는 것으로 뉴스에서 본 것 같습니다만), 이게 결국 민관합작으로 해먹은거 말고 뭐가 있는지 궁금합니다. 여기에서 "너도 그럼 거기다가 레버리지 끌어다가 박았으면 되잖아? 근데 너가 못한거지"라고 말하는건 나이브하다고 해야하나...아니면 너무한거 아닌가 생각이 듭니다.
대략 요약해보면 이재명 지사가 성남시장으로 재직하는 기간(2010~2018)동안 대장동 개발을 꾸준히 추진하고자 했고
이를 위해 성남도시개발공사 설립을 추진하였으며, 공사 설립에 성공하였으나 공사는 이러한 개발을 추진할 [자본도 실력도]없었다는 이야기고.... 그래서 원래 본인의 뜻인 공공주도 개발에서 민관합작 형태로 가기로 변심했고, 그 과정에서 대충 SPC와 비슷한 PFV인 '성남의뜰' 을 설립합니다. 성남의 뜰은 과반이조금 넘는 지분을 공사(성남시)가 가져가기로하고 과반이 조금 안되는 비율을 민간이 가져갑니다.
그 상태에서 화천대유라는 회사가 매우 빠르게 설립되었고 그 회사는 자본금 50억의 1%인 5천만원을 넣습니다. 지분은 1%인데 사업의 토지매입과 인허가는 이 회사가 모두 맡습니다. 사업에 필요한 자금은 하나은행 컨소시엄(민간)이 7천억을 대출해줍니다. 성남시는 거기다가 투자 수익규모를 예정하고 그에 해당하는 4천5백억을 배정받기로 약정까지합니다. 이후에 각 주별로 우선주와 보통주로 나뉘어서 민간 측은 배당수익률이 높게 되는 거고요.
어...여기까지 읽었을 때, 여러 생각이 듭니다. 지분이 1%인데 사실상 사업에 제일 크리티컬한 부분을 맡는다? 은행들은 수익이 날지 안날지도 모르는 리스크가 큰(그렇게 주장되고 있는) 부동산 사업에 7천억원을 대출해준다? 성남시는 최소 6천억원을 벌걸로 예상하고 4천5백억원을 땡겨가겠다고 약정까지 맺었는데 이게 리스크가 큰 사업이라...사업이 망해도 지분율도 낮고 대출로 한 것이고 반대로 보면 시에서도 6천억은 예상하는 개발사업을 자본도 실력도 증명된 적 없는 신생토지매입사에 일감을 몰아주고, 은행대출 서비스연계 한다....
지자체 시장이 집권하며, 그 시장이 추진하는 사업에다가, 매우 적은 양의 자본을 투입하고, 거대은행들이 참여하여 대출해주고, 시에서도 최소 6천억원 이익 예상하고 4천5백억 가져가기로한 개발사업인데....일반인이 할 수 있는 투자는 아니라 생각이 드네요. 정확한 거야 조사가 들어가봐야 알겠지만(거기에 협조 안 해주고 있는 것으로 뉴스에서 본 것 같습니다만), 이게 결국 민관합작으로 해먹은거 말고 뭐가 있는지 궁금합니다. 여기에서 "너도 그럼 거기다가 레버리지 끌어다가 박았으면 되잖아? 근데 너가 못한거지"라고 말하는건 나이브하다고 해야하나...아니면 너무한거 아닌가 생각이 듭니다.
저는 자본주의를 채택하고 있는 대한민국에서 절차가 정당했다면 해당 수익의 과다에 대해선 물을 수 없다고 생각합니다.
그런데 수익의 정당성보다 행정권력이 민간 시장에 끼어들어 상당한 수익을 가져간(시장의 입장에서 본다면 뺏긴) 정당성 부분은 어떻게 생각하시는지 궁금합니다.
그런데 수익의 정당성보다 행정권력이 민간 시장에 끼어들어 상당한 수익을 가져간(시장의 입장에서 본다면 뺏긴) 정당성 부분은 어떻게 생각하시는지 궁금합니다.
저 사업에 일반인이 투자할 순 없지요. 다만 저 사업에서 민간이 막대한 수익이 나는 걸 당연시할수 있다면, 평범한 주택시장에서도 큰 돈 벌 수 있었다는 얘기입니다. 즉 당연시 할 수 있는 일이 아닌 결과론적인 판단이란 가지요.
그리고 당연히 대출과, 선순위 주식과, 후순위 주식은 각기 다른 리스크를 지는 것이고, 이익의 차등도 자연스럽습니다. 이를 두고 '해먹었다'고 표현하셨지만, 원래 자본 시스템이 그렇게 되어있고, 막상 해보면 왜 그걸 아무나 쉬이 안 하는 지도 알수 있습니다. 사람들은 돈이 없거나 정보가 없어서 자본가들이 해먹는다고 생각하는 경우가 많은데, 물론 그런 경우도 적지 않지만 근본적으로는 리스크의 문제인 경우가 많습니다. 뭐 그것도 자본력이 있어야 헷징이 가능하다고 할수 있겠지만..
그리고 당연히 대출과, 선순위 주식과, 후순위 주식은 각기 다른 리스크를 지는 것이고, 이익의 차등도 자연스럽습니다. 이를 두고 '해먹었다'고 표현하셨지만, 원래 자본 시스템이 그렇게 되어있고, 막상 해보면 왜 그걸 아무나 쉬이 안 하는 지도 알수 있습니다. 사람들은 돈이 없거나 정보가 없어서 자본가들이 해먹는다고 생각하는 경우가 많은데, 물론 그런 경우도 적지 않지만 근본적으로는 리스크의 문제인 경우가 많습니다. 뭐 그것도 자본력이 있어야 헷징이 가능하다고 할수 있겠지만..
팔로우는 안하고 있었지만 이런 느낌일 거라고 예상하고 있었습니다. 투자수익을 회고적으로 평가하면 다 땅짚고 헤엄치기로 보이죠. 잠재태로만 존재했던 리스크가 이제와서는 안보이니까. 디벨로퍼가 정말 쉽게 돈버는 거라고 생각하시는 분들은 왜 헝다 주식 안사나요 헝다 ㅋㅋㅋ 세계 최정상 디벨로퍼 중 하나인데 ㅋㅋㅋ
음...이 문제에 대해서 순수하게 '부동산개발'과 그로인한 '자본소득' 그리고 리스크.이 부분만 보시는 것 같은데
저건 지자체주도사업이지 않습니까. 정치권력과 자본이 결합한 형태인데 이게 순수한 자유경쟁 자본시장과 같다고 보시나요?
그런식이면 LH사태와 같이 내부자정보를 가지고 미리 토지를 매입하고 떡상한 가격에 파는 것은 어떻게 보시나요.
그것도 개발이 무효화될수도 있고, 얼마나 오를지 혹은 오히려 떡락할지 모르는건데 왜 처벌을 받죠?
물론 LH사태는 그 보다 좀 더 깊게 관여되어있는.즉 토지를 비싼 가격에 매입해주는 시스... 더 보기
저건 지자체주도사업이지 않습니까. 정치권력과 자본이 결합한 형태인데 이게 순수한 자유경쟁 자본시장과 같다고 보시나요?
그런식이면 LH사태와 같이 내부자정보를 가지고 미리 토지를 매입하고 떡상한 가격에 파는 것은 어떻게 보시나요.
그것도 개발이 무효화될수도 있고, 얼마나 오를지 혹은 오히려 떡락할지 모르는건데 왜 처벌을 받죠?
물론 LH사태는 그 보다 좀 더 깊게 관여되어있는.즉 토지를 비싼 가격에 매입해주는 시스... 더 보기
음...이 문제에 대해서 순수하게 '부동산개발'과 그로인한 '자본소득' 그리고 리스크.이 부분만 보시는 것 같은데
저건 지자체주도사업이지 않습니까. 정치권력과 자본이 결합한 형태인데 이게 순수한 자유경쟁 자본시장과 같다고 보시나요?
그런식이면 LH사태와 같이 내부자정보를 가지고 미리 토지를 매입하고 떡상한 가격에 파는 것은 어떻게 보시나요.
그것도 개발이 무효화될수도 있고, 얼마나 오를지 혹은 오히려 떡락할지 모르는건데 왜 처벌을 받죠?
물론 LH사태는 그 보다 좀 더 깊게 관여되어있는.즉 토지를 비싼 가격에 매입해주는 시스템이 있었다는게 다른점입니다.
하지만. 민간이 주도하게 놔둘 수 있는 사업을. 지자체에서 공권력으로 독점하고. 그렇게 독점한 권력을 자신들의 풀(하나은행 컨소시엄+성남의 뜰+화천대유+성남시)에게만 참여권을 주고 거기서 얻은 이득을 취한건데. 이게 해먹은게 아니면 뭘까요.
모든 투자라는건 기본적으로 리스크를 집니다. 하지만 그 리스크의 정도와 리스크 대비 얻는 수익 혹은 손실의 비율은 비례하는게 정상입니다. 그런데 그러한 자연질서를 파괴하는게 정치권력이지요. 이번 사업을 통해 '화천대유'라던가...성남시가 아에 리스크를 안 졌다는게 아닙니다. 그렇지만 그러한 리스크의 자연질서를 정치권력을 통해 통제하는데 성공했고, 그것이 지금의 결과입니다. 이걸 평범한 개인이 주택시장에 투자하는 것과 동일선상에 놓는 것은 무리한 비교라 생각합니다. 이것이 무리한 비교가 아니라면, 정부는.권력이라는 것은 세상에 존재하지 않는 것이지요
저건 지자체주도사업이지 않습니까. 정치권력과 자본이 결합한 형태인데 이게 순수한 자유경쟁 자본시장과 같다고 보시나요?
그런식이면 LH사태와 같이 내부자정보를 가지고 미리 토지를 매입하고 떡상한 가격에 파는 것은 어떻게 보시나요.
그것도 개발이 무효화될수도 있고, 얼마나 오를지 혹은 오히려 떡락할지 모르는건데 왜 처벌을 받죠?
물론 LH사태는 그 보다 좀 더 깊게 관여되어있는.즉 토지를 비싼 가격에 매입해주는 시스템이 있었다는게 다른점입니다.
하지만. 민간이 주도하게 놔둘 수 있는 사업을. 지자체에서 공권력으로 독점하고. 그렇게 독점한 권력을 자신들의 풀(하나은행 컨소시엄+성남의 뜰+화천대유+성남시)에게만 참여권을 주고 거기서 얻은 이득을 취한건데. 이게 해먹은게 아니면 뭘까요.
모든 투자라는건 기본적으로 리스크를 집니다. 하지만 그 리스크의 정도와 리스크 대비 얻는 수익 혹은 손실의 비율은 비례하는게 정상입니다. 그런데 그러한 자연질서를 파괴하는게 정치권력이지요. 이번 사업을 통해 '화천대유'라던가...성남시가 아에 리스크를 안 졌다는게 아닙니다. 그렇지만 그러한 리스크의 자연질서를 정치권력을 통해 통제하는데 성공했고, 그것이 지금의 결과입니다. 이걸 평범한 개인이 주택시장에 투자하는 것과 동일선상에 놓는 것은 무리한 비교라 생각합니다. 이것이 무리한 비교가 아니라면, 정부는.권력이라는 것은 세상에 존재하지 않는 것이지요
일단 저는 이번 사건에 비리나 무능이 존재하지 않고 모두 정당하고 합리적으로 이루어진 사업일 것이라고 한 적이 없습니다. 그건 제가 알 수 없는 영역이고. 사업 구조와 방식 자체가 이상한 게 아니라는 얘기를 하는 것입니다.
그 다음으로 택지 개발에서 민간이 할 사업이냐 공공이 할 사업이나 합작해서 할 사업이냐는 가치중립적인 일입니다. 그 자체로는 옳고 그름이 없습니다. 권력이 리스크를 왜곡할 수 있는 건 맞습니다. 그런데 그래서요? 님의 주장을 확장하면 공공이 끼면 모두 왜곡된 해먹는 사업이란 식의 결론 밖에 안나오죠.
그 다음으로 택지 개발에서 민간이 할 사업이냐 공공이 할 사업이나 합작해서 할 사업이냐는 가치중립적인 일입니다. 그 자체로는 옳고 그름이 없습니다. 권력이 리스크를 왜곡할 수 있는 건 맞습니다. 그런데 그래서요? 님의 주장을 확장하면 공공이 끼면 모두 왜곡된 해먹는 사업이란 식의 결론 밖에 안나오죠.
말장난은 그만 하시죠 화천대유가 무슨 획기적인 상품을 개발한겁니까, 대단한 노하우를 가지고 회사를 경영해온겁니까? 대장동해먹으려고 급조한 회사잖아요? sk증권의 천화동인 투자자들은 진짜 뭘했나요 800만원 넣고 백억받을때?
공공개발공사 등에 업고 토지개발하는거 널리고 널린 사업이고 거기 무슨 차별화가 있어서 그런 수익을 올립니까. 권력자와의 유합에 따른 인허가 리스크 해소와 그 리스크해소에 따른 은행의 자금공급확보 말고 무슨 차별화가 있냔말이죠.
대장동 개발관련 기존 로비스트가 천화동인 투자하는 판에 이게 개방된 소스, 자유로운 접근이 가능한 통상투자라 분칠하는게 염치없는 일이죠.
공공개발공사 등에 업고 토지개발하는거 널리고 널린 사업이고 거기 무슨 차별화가 있어서 그런 수익을 올립니까. 권력자와의 유합에 따른 인허가 리스크 해소와 그 리스크해소에 따른 은행의 자금공급확보 말고 무슨 차별화가 있냔말이죠.
대장동 개발관련 기존 로비스트가 천화동인 투자하는 판에 이게 개방된 소스, 자유로운 접근이 가능한 통상투자라 분칠하는게 염치없는 일이죠.
다만 저 사업에서 민간이 막대한 수익이 나는 걸 당연시할수 있다면, 평범한 주택시장에서도 큰 돈 벌 수 있었다는 얘기입니다. 사람들은 돈이 없거나 정보가 없어서 자본가들이 해먹는다고 생각하는 경우가 많은데, 물론 그런 경우도 적지 않지만 근본적으로는 리스크의 문제인 경우가 많습니다. 뭐 그것도 자본력이 있어야 헷징이 가능하다고 할수 있겠지만..
=> 말씀하신 내용입니다. [리스크의 문제]가 근본이라고 하셨는데. 동시에 [권력이 리스크를 왜곡할 수 있는 건 맞습... 더 보기
=> 말씀하신 내용입니다. [리스크의 문제]가 근본이라고 하셨는데. 동시에 [권력이 리스크를 왜곡할 수 있는 건 맞습... 더 보기
다만 저 사업에서 민간이 막대한 수익이 나는 걸 당연시할수 있다면, 평범한 주택시장에서도 큰 돈 벌 수 있었다는 얘기입니다. 사람들은 돈이 없거나 정보가 없어서 자본가들이 해먹는다고 생각하는 경우가 많은데, 물론 그런 경우도 적지 않지만 근본적으로는 리스크의 문제인 경우가 많습니다. 뭐 그것도 자본력이 있어야 헷징이 가능하다고 할수 있겠지만..
=> 말씀하신 내용입니다. [리스크의 문제]가 근본이라고 하셨는데. 동시에 [권력이 리스크를 왜곡할 수 있는 건 맞습니다.] 에도 동의하셨고요.
택지 개발에서 민간이 할 사업이냐 공공이 할 사업이나 합작해서 할 사업이냐는 가치중립적인 일입니다. 그 자체로는 옳고 그름이 없습니다
=> 저는 옳고 그름이 있다고 생각하는 편인데, 이리님은 아니라고 생각하시니 이부분은 이견이 있는 정도로 이해하겠습니다. [이재명 시장이 당선됐다. 이 시장은 민간개발을 중단시키고 공공개발을 다시 추진했다.] 다만 이 부분에서 적어도 민간개발로 진행되던 것을 '시장의 권력'으로 중단시키고 공공개발을 추진한 것은 맞습니다. 공권력의 개입이죠. 이후에 이걸 민관합작으로 바꿨고요.
님의 주장을 확장하면 공공이 끼면 모두 왜곡된 사업이란 식의 결론 밖에 안나오죠.
=> 마지막으로 이부분. 왜곡이라는 단어는 부적절하다 생각합니다. 공공이 끼면(공권력이 끼면) 자유시장의 질서가 깨지는 거죠. 그게 '왜곡'은 아니죠. '왜곡'은 사실과 다르게 해석하거나 그릇되게 함.이라는 뜻인데 부정적인 뜻이죠. 그런데 공공이 끼면서 시장이 변하는 것은 왜곡보다는 '개입'정도로 해석되야 합니다. 그러한 '개입'은 긍정적인 것일 수도 있습니다. 쉽게 생각해서 현재의 화석에너지를 계속해서 사용하면 나타나는 여러 문제점이 있습니다.
그래서, 우리는 친환경에너지로의 전환을 이루어야하고 기술이라는 것은 '대량생산'과 '기술발전'을 통해 패러다임 전환을 만들어냅니다. 그런데 이미 화석에너지 경제가 사회의 주를 이루고 있는 상태에서, 이러한 것을 민간에만 오롯이 맡겨서 이뤄내는 것은 불가하거나 혹은 너무 많은 시간이 걸릴 수 있습니다. 그래서 이럴 때 공권력과 세금을 통한 경제적 지원과 개입을 통해 '에너지 자유시장'에서 친환경 쪽에 인센티브를 줍니다. 그 결과 지금은 '친환경 에너지 도입'의 티핑포인트를 넘어섰습니다. 이제 두 에너지간 생산비용 차가 거의 없거나 오히려 넘어섰습니다.
이러한 것은 긍정적인 공권력의 개입이죠. 그래서 공공이 끼면 [모두] 왜곡된 사업이라는 결론은 맞지 않습니다.
공권력이 끼어서 '왜곡'되는 사업이 있는 것이죠. 전부 그렇다는게 아니라요. 본 사건은 그렇게 공공이 끼어서
'리스크가 왜곡'된 사건이고요.
=> 말씀하신 내용입니다. [리스크의 문제]가 근본이라고 하셨는데. 동시에 [권력이 리스크를 왜곡할 수 있는 건 맞습니다.] 에도 동의하셨고요.
택지 개발에서 민간이 할 사업이냐 공공이 할 사업이나 합작해서 할 사업이냐는 가치중립적인 일입니다. 그 자체로는 옳고 그름이 없습니다
=> 저는 옳고 그름이 있다고 생각하는 편인데, 이리님은 아니라고 생각하시니 이부분은 이견이 있는 정도로 이해하겠습니다. [이재명 시장이 당선됐다. 이 시장은 민간개발을 중단시키고 공공개발을 다시 추진했다.] 다만 이 부분에서 적어도 민간개발로 진행되던 것을 '시장의 권력'으로 중단시키고 공공개발을 추진한 것은 맞습니다. 공권력의 개입이죠. 이후에 이걸 민관합작으로 바꿨고요.
님의 주장을 확장하면 공공이 끼면 모두 왜곡된 사업이란 식의 결론 밖에 안나오죠.
=> 마지막으로 이부분. 왜곡이라는 단어는 부적절하다 생각합니다. 공공이 끼면(공권력이 끼면) 자유시장의 질서가 깨지는 거죠. 그게 '왜곡'은 아니죠. '왜곡'은 사실과 다르게 해석하거나 그릇되게 함.이라는 뜻인데 부정적인 뜻이죠. 그런데 공공이 끼면서 시장이 변하는 것은 왜곡보다는 '개입'정도로 해석되야 합니다. 그러한 '개입'은 긍정적인 것일 수도 있습니다. 쉽게 생각해서 현재의 화석에너지를 계속해서 사용하면 나타나는 여러 문제점이 있습니다.
그래서, 우리는 친환경에너지로의 전환을 이루어야하고 기술이라는 것은 '대량생산'과 '기술발전'을 통해 패러다임 전환을 만들어냅니다. 그런데 이미 화석에너지 경제가 사회의 주를 이루고 있는 상태에서, 이러한 것을 민간에만 오롯이 맡겨서 이뤄내는 것은 불가하거나 혹은 너무 많은 시간이 걸릴 수 있습니다. 그래서 이럴 때 공권력과 세금을 통한 경제적 지원과 개입을 통해 '에너지 자유시장'에서 친환경 쪽에 인센티브를 줍니다. 그 결과 지금은 '친환경 에너지 도입'의 티핑포인트를 넘어섰습니다. 이제 두 에너지간 생산비용 차가 거의 없거나 오히려 넘어섰습니다.
이러한 것은 긍정적인 공권력의 개입이죠. 그래서 공공이 끼면 [모두] 왜곡된 사업이라는 결론은 맞지 않습니다.
공권력이 끼어서 '왜곡'되는 사업이 있는 것이죠. 전부 그렇다는게 아니라요. 본 사건은 그렇게 공공이 끼어서
'리스크가 왜곡'된 사건이고요.
긍정적 방향이건 부정적 방향이건 공공이 시장의 인센티브와 패널티를 조정하여 자유시장에 개입, 왜곡하는 겁니다. 그 방법이 공공을 대의하는 민선 권력인 것이 민주주의 사회의 절차이고요. 절차적으로는 아무런 차이가 없습니다. 공공이 자유 시장에 아예 개입하면 안된다는 주장이라면 모를까, 내가 원할 때만 착한 개입이고 아닐 땐 왜곡이다라는 건 설득력이 떨어지지요. 공공의 개입을 긍정하는 순간, 결국 왜곡 그 자체가 문제가 아니라, 디테일에 달린 겁니다.
네 알겠습니다. 제 입장에선 할 수 있는 이야기를 다한 것 같습니다.
적어도 권력의 개입을 통해 자유시장이 변화할 수 있다는 지점까지는 합의를 이룬 것 같아 기쁩니다.
이 부분만 합의하는데 성공한다면, 나머지는 사건을 바라보는 관점. 혹은 의견 차 정도로 이해하겠습니다.
+ 수정하시기 전에 댓글을 달았는데
내가 원할 때만 착한 개입이고 아닐 땐 왜곡이다라는 건 왜곡이란 건 설득력이 떨어지지요. 이 부분은 동의하기 어렵지만
제 감정에 솔직해지자면 본 사건의 문제의 핵심에 대해서 이리님과 제가 완전히 다르게 보고 있으니, ... 더 보기
적어도 권력의 개입을 통해 자유시장이 변화할 수 있다는 지점까지는 합의를 이룬 것 같아 기쁩니다.
이 부분만 합의하는데 성공한다면, 나머지는 사건을 바라보는 관점. 혹은 의견 차 정도로 이해하겠습니다.
+ 수정하시기 전에 댓글을 달았는데
내가 원할 때만 착한 개입이고 아닐 땐 왜곡이다라는 건 왜곡이란 건 설득력이 떨어지지요. 이 부분은 동의하기 어렵지만
제 감정에 솔직해지자면 본 사건의 문제의 핵심에 대해서 이리님과 제가 완전히 다르게 보고 있으니, ... 더 보기
네 알겠습니다. 제 입장에선 할 수 있는 이야기를 다한 것 같습니다.
적어도 권력의 개입을 통해 자유시장이 변화할 수 있다는 지점까지는 합의를 이룬 것 같아 기쁩니다.
이 부분만 합의하는데 성공한다면, 나머지는 사건을 바라보는 관점. 혹은 의견 차 정도로 이해하겠습니다.
+ 수정하시기 전에 댓글을 달았는데
내가 원할 때만 착한 개입이고 아닐 땐 왜곡이다라는 건 왜곡이란 건 설득력이 떨어지지요. 이 부분은 동의하기 어렵지만
제 감정에 솔직해지자면 본 사건의 문제의 핵심에 대해서 이리님과 제가 완전히 다르게 보고 있으니, 이야기를 계속해봤자 이견 차만 확인하는 것 같습니다. 서로의 입장을 확인했으니 저는 여기서 그만하도록 할께요. 남은 연휴, 편안한 시간 되시기 바랍니다:)
적어도 권력의 개입을 통해 자유시장이 변화할 수 있다는 지점까지는 합의를 이룬 것 같아 기쁩니다.
이 부분만 합의하는데 성공한다면, 나머지는 사건을 바라보는 관점. 혹은 의견 차 정도로 이해하겠습니다.
+ 수정하시기 전에 댓글을 달았는데
내가 원할 때만 착한 개입이고 아닐 땐 왜곡이다라는 건 왜곡이란 건 설득력이 떨어지지요. 이 부분은 동의하기 어렵지만
제 감정에 솔직해지자면 본 사건의 문제의 핵심에 대해서 이리님과 제가 완전히 다르게 보고 있으니, 이야기를 계속해봤자 이견 차만 확인하는 것 같습니다. 서로의 입장을 확인했으니 저는 여기서 그만하도록 할께요. 남은 연휴, 편안한 시간 되시기 바랍니다:)
이재명이 의지가 있었다해도 성남시가 단독으로 할 수 없었을 일로 봅니다. 이런 류 사업들에서 사람들이 가장 이해를 못하는 건 실제로 돈은 거의 다 은행에서 나오는데 왜 그 과실을 스테이크홀더들이 가져가냐는 건데, 거기에 자본시장의 정수가 있는거지요.
헝다가 대표적으로 한 300만원쯤 들고 몇백조 만든 기업이죠. 그 모든 리스크를 불발로 넘기면 디벨로퍼가 저렇게 되는 것. 하지만 자기자본을 월등히 초월하는 레버리지를 쓰다가 한 번 삐끗하면 지금까지 성공한 거 × 0 된다는 걸 보여주는 대표사례기도 하구요. 국내 굴지의 건설사들이 이게 돈되는 줄 몰라서 바보같이 자체개발 꺼리는 게 아님...
이야기를 다 봐도 화천대유가 이익을 못가져가는 설계였을 거란 생각이 안드네요.
당시 사업계획을 봐야..
그리고 왜 실적도 없는 화천대유가 내부심사에서 하루만에 선정됐는지도 의심스럽고..
부동산 경기가 안좋았다면 당시 왜 택지개발을 했어야했는지도 몰겠고.. 경기 좋아지면 하면 되는데.
한국에서 이런 사업은 의심하고 보는게 국룰..
당시 사업계획을 봐야..
그리고 왜 실적도 없는 화천대유가 내부심사에서 하루만에 선정됐는지도 의심스럽고..
부동산 경기가 안좋았다면 당시 왜 택지개발을 했어야했는지도 몰겠고.. 경기 좋아지면 하면 되는데.
한국에서 이런 사업은 의심하고 보는게 국룰..
국내 입찰제의 특징입니다. 시행사 선정에 일종의 가챠적 특성이 있기 때문에 디벨로퍼들은 대체로 아무 실적 없는 페이퍼 컴퍼니를 수십개 이상 만들어서 각자의 이름으로 입찰을 넣거든요. 그렇게 해서 입찰을 따온 자회사가 모회사에게 도급을 맡기는 형태로 사업을 하지요.
이런 거 동원개발 투자하시면 빠삭하게 알게 됩니다...'ㅅ' 이게 정말 쉽게 돈버는 사업인 거 같으면 부산시의 적극적 협력 하에 북항 개발 중인 우리 동원개발 주식 사시면 됩니다. 물론 주식 산 다음에 공부해보면 지자체가 밀어주고 페이퍼 자회사로 사업권 따와도 일이 참 맘대로 안되어서 몇년째 물리는 게 태반이란 걸 몸소 깨닫게됨...
이런 거 동원개발 투자하시면 빠삭하게 알게 됩니다...'ㅅ' 이게 정말 쉽게 돈버는 사업인 거 같으면 부산시의 적극적 협력 하에 북항 개발 중인 우리 동원개발 주식 사시면 됩니다. 물론 주식 산 다음에 공부해보면 지자체가 밀어주고 페이퍼 자회사로 사업권 따와도 일이 참 맘대로 안되어서 몇년째 물리는 게 태반이란 걸 몸소 깨닫게됨...
농담이 아니라 진지하게 저런 식으로 추진하다 물려있는 사업장이 네 군데 정도 됩니다. 네 군데 다 터지면 순수하게 남기는 이익금만 지금 동원개발 시가총액의 3배쯤 될 거라는 게 보수적인 추정치인데 (PER 0.3...?) 문제는 시내 중심부 개발이라는 게 참 까다로운 일이라 거의 7~8년째 삽도 못뜨고 존버하는 사업장도 있고.... 슬픕니다...
https://blog.naver.com/hihowhi89/222156387898
이런 거 한 번 보시죠.
https://blog.naver.com/hihowhi89/222156387898
이런 거 한 번 보시죠.
1. 화천대유가 잘한것
ㅡ 은행은 본사업시작전 대출거의 못하는데 그 본사업시작전이 무슨리스크가있는진 잘모르겠으나 어쨋건 사채로 생각되는 킨앤파트너스라는 곳에서 몇백억 빌려옴. 이행위가 없으면 PF는 일어나지 못함. 그리고 그 브릿지대출 금리가 10%가 넘고 사업이익도 떼준걸보면.. 리스크가 결코 낮지않았을것으로 생각됨. 공격적성향의 소형증권사가 투자하는수준이고 이런거 은행가져가면 위험해서못한다는 소리나옴. 무슨 리스크인지는 모르겠으나 리스크가없었다면 저리의 하나 은행대출했겠죠.
2. 하나은행컨쏘는 모든대출을 하는가?
... 더 보기
ㅡ 은행은 본사업시작전 대출거의 못하는데 그 본사업시작전이 무슨리스크가있는진 잘모르겠으나 어쨋건 사채로 생각되는 킨앤파트너스라는 곳에서 몇백억 빌려옴. 이행위가 없으면 PF는 일어나지 못함. 그리고 그 브릿지대출 금리가 10%가 넘고 사업이익도 떼준걸보면.. 리스크가 결코 낮지않았을것으로 생각됨. 공격적성향의 소형증권사가 투자하는수준이고 이런거 은행가져가면 위험해서못한다는 소리나옴. 무슨 리스크인지는 모르겠으나 리스크가없었다면 저리의 하나 은행대출했겠죠.
2. 하나은행컨쏘는 모든대출을 하는가?
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1. 화천대유가 잘한것
ㅡ 은행은 본사업시작전 대출거의 못하는데 그 본사업시작전이 무슨리스크가있는진 잘모르겠으나 어쨋건 사채로 생각되는 킨앤파트너스라는 곳에서 몇백억 빌려옴. 이행위가 없으면 PF는 일어나지 못함. 그리고 그 브릿지대출 금리가 10%가 넘고 사업이익도 떼준걸보면.. 리스크가 결코 낮지않았을것으로 생각됨. 공격적성향의 소형증권사가 투자하는수준이고 이런거 은행가져가면 위험해서못한다는 소리나옴. 무슨 리스크인지는 모르겠으나 리스크가없었다면 저리의 하나 은행대출했겠죠.
2. 하나은행컨쏘는 모든대출을 하는가?
불가능. 아무리 사업성좋아도 LTV때문에 금융사가 커버못치는 영역이있고 그건 시행이 찾아서 컨쏘에 꽂은거죠. 증권사가 모집했을수도있지만 개내는 그에합당한대가를 화천대유에게 자문수수료로 받았을겁니다. 무튼 하나은행등 1금융권은 개발후감평가의 50-60% 이상은 패죽여도 대출못합니다 . 하금투끼고 할수는있지만, 본건 SPC중 하금투꺼안보이는걸로봐서 눈에띄는 하이가 금융주간사로 모았거나 시행사가 최하단대주 컨쏘에 넣어서 막았을듯. 뭐가됬든 하나은행컨쏘가 돈다댔다는건 결과고.. 컨쏘모집을 하나은행이 하는게 아님.
2. 화천대유가 지는 리스크가 3.5억인가?
대표이사연대보증은 PF의 기본. 즉 대표이사는 무한책임. 감옥다녀오면된다고생각할수도있지만 최하단빚은 사채빚. 괜히 시행망하면 자살로 갚는게 아님.
ㅡ 은행은 본사업시작전 대출거의 못하는데 그 본사업시작전이 무슨리스크가있는진 잘모르겠으나 어쨋건 사채로 생각되는 킨앤파트너스라는 곳에서 몇백억 빌려옴. 이행위가 없으면 PF는 일어나지 못함. 그리고 그 브릿지대출 금리가 10%가 넘고 사업이익도 떼준걸보면.. 리스크가 결코 낮지않았을것으로 생각됨. 공격적성향의 소형증권사가 투자하는수준이고 이런거 은행가져가면 위험해서못한다는 소리나옴. 무슨 리스크인지는 모르겠으나 리스크가없었다면 저리의 하나 은행대출했겠죠.
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불가능. 아무리 사업성좋아도 LTV때문에 금융사가 커버못치는 영역이있고 그건 시행이 찾아서 컨쏘에 꽂은거죠. 증권사가 모집했을수도있지만 개내는 그에합당한대가를 화천대유에게 자문수수료로 받았을겁니다. 무튼 하나은행등 1금융권은 개발후감평가의 50-60% 이상은 패죽여도 대출못합니다 . 하금투끼고 할수는있지만, 본건 SPC중 하금투꺼안보이는걸로봐서 눈에띄는 하이가 금융주간사로 모았거나 시행사가 최하단대주 컨쏘에 넣어서 막았을듯. 뭐가됬든 하나은행컨쏘가 돈다댔다는건 결과고.. 컨쏘모집을 하나은행이 하는게 아님.
2. 화천대유가 지는 리스크가 3.5억인가?
대표이사연대보증은 PF의 기본. 즉 대표이사는 무한책임. 감옥다녀오면된다고생각할수도있지만 최하단빚은 사채빚. 괜히 시행망하면 자살로 갚는게 아님.
PF는 법정금리 제한때문에 금리를 다양한방식으로 수취합니다. 취급수우료, 연이자, 사업이익공유, 후취수수료, 자문수수료, 컨설팅수수료 등등. 이중 재무제표에 이자율로 공시되는 이자는 연이자거나 연이자+취급수수료 정도입니다. 본건의 경우 dart뜯어보다보면 25%외에 사업이익공유 또는 후취수수료가 있습니다.
무한책임을 지는건 사실상 100%이고, 실제 망한케이스가 많냐라는 질문이신것같습니다. 결론은 많고 최근 3-4년간에는 거의 없었습니다. 아파트오르듯 땅값도 계속올라서 사업이지연되더라도 대출가능액이 늘어나니 꾸역꾸역 대출돌려막기가 가능했어서요. 보통 시행업력 10-20년 되신분들중에서는 작게망해서 학교다녀오신분들은 상당히많고.. 크게망하면 자살하기도하고 뭐 그렇습니다. 뉴스에는 개인시행사 망한건 크게관심없으니 안나올테고.. 시행주체로 spc만들어서 시행했으나 금융위기때 연대보증(책임준공 말고 시행주체로서의 연대보증)때문에 무한책임진 ... 더 보기
무한책임을 지는건 사실상 100%이고, 실제 망한케이스가 많냐라는 질문이신것같습니다. 결론은 많고 최근 3-4년간에는 거의 없었습니다. 아파트오르듯 땅값도 계속올라서 사업이지연되더라도 대출가능액이 늘어나니 꾸역꾸역 대출돌려막기가 가능했어서요. 보통 시행업력 10-20년 되신분들중에서는 작게망해서 학교다녀오신분들은 상당히많고.. 크게망하면 자살하기도하고 뭐 그렇습니다. 뉴스에는 개인시행사 망한건 크게관심없으니 안나올테고.. 시행주체로 spc만들어서 시행했으나 금융위기때 연대보증(책임준공 말고 시행주체로서의 연대보증)때문에 무한책임진 대형건설사들은 많죠. 송도의 포스코나 일산의 요진이나. 다들 시행자체는 별도의 spc로 했습니다.
spc가 독립적법인격이므로 그뒤에 사업주체가 유한책임진다는건.. 금융기관이나 PF자문하는법무법인을 너무 바보로 보시는거라는 생각이 듭니다..
spc가 독립적법인격이므로 그뒤에 사업주체가 유한책임진다는건.. 금융기관이나 PF자문하는법무법인을 너무 바보로 보시는거라는 생각이 듭니다..
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