일단 집 문제는 사모님께 맞기시는 것이 편하고 좋습니다.

사모님이 안된다면 안될 가능성이 높습니다.

만약 청약저축이 없다면 일단 청약저축에 가입합니다.
청약저축 가입연수에 따른 혜택도 있고, 매월 50만원정도 저축하다보면 계약금정도까지는 모을 수도 있습니다.

그런데, 서울시내에 아파트는 분양받아도 현실적으로 은행이나 다른 곳의 도움이 없이
입주하기는 거의 불가능한 금액이라서 저축따위는 도움이 되지 않고,
아이가 크면 남양주나 구리, 의정부의 비교적 새 아파트로 갈 확률이 높을 겁니다.

그럼 대출제한을 하면 누가 분양을 받아서 입주를 하는가 하면,
돈많은 집 출신의 평범한 직장인이 분양을 받아서 입주를 할 가능성이 높습니다.

돈많은 집 자재들은 집에서 용돈 받아서 쓰고, 월급은 그냥 100% 저축하더군요.
청약저축도 20대 부터 가입하고....

청약점수 60점은 넘어야 비벼볼만 합니다. 거의 포기하심이.

이게 지난 정권에선 일부 가점제, 일부 추첨제였는데
현 정권 8.2 대책 이후로는 100% 가점제라 일단 나이를 많이 먹지 않는 이상 구조적으로 당첨 자체가 안됩니다.
20~30대는 신혼+아이셋+연소득7000이하여야 비벼볼만한데 대신 집값의 60%는 현금으로 갖고 있어야 합니다. 대출 안나와서요.
40대부터는 노부모를 봉양하면서 소득이 낮아야합니다. 아니면 자녀들 대학갈때까지 무주택이거나요.

정부가 하고싶은 말은 청약 포기하란겁니다.

현재 대출이 있으면 자가 주거용으로는 거의.. 대출 안 나옵니다. LTV 40% (실거래가 기준으로는 30% 안 되는 지역이 부지기수) 까지만 대출이 되는데 10월부터 DSR도 걸려서. 집값의 75%는 있어야 자가거주용으로 구매 가능합니다.

서울주택 중위가격이 7억 5천이니, 현금+신용대출 5억 6천, 나머지는 담보대출 받으시면 됩니다. 다만 DSR은 고려하셔야 합니다. 이미 빚이 있다고 하셨으니.

현실적으로는 세 끼고 사는 갭투자만이 평범한 수저가 서울에서 아파트 사는 거의 유일한 방법이 됐습니다. 그리고 그렇게 구매하시면 국가공인 적폐 갭투기꾼이라고 나라가 지정해주기도 합니다.


실제로 집 구하러 다녀보시면 이번 정부가 실수요자를 얼마나 박살냈는지 적나라하게 느끼실겁니다.
인터넷에서야 문재인 정권 찬양하는데... 집 사려고 하시면 얼마나 서민만을 타게팅해서 박살내는지 굳이 누가 설명 안 해도 직접 느끼실겁니다.

어차피 강남은 대출없이 돌아가는 거래가 과반수를 한참 넘거든요. 즉 대출제한한건 돈 없는 실수요자만 박살내는 행위.


참고로 청약은 문재인 정권 들어서 30대까지는 불가능하다고 보셔도 됩니다. 아니면 아이가 셋인 신혼부부이시면서 소득이 부부합산 연7000 미만이면 비벼볼만합니다.
청약은 안 된다고 보셔도 됩니다. 다들 청약에 희망이 없어지니 재고주택구매로 눈을 다들 돌리고, 대출이 막히니 전세끼고 사고, 그러니 국가공인 적폐가 되고, 수요가 늘어나니 가격이 오르고. 뭐 이런 그림입니다.

국가가 말하는 투기꾼은 그냥 실수요자... 부동산 조금 돌아보면 바로 알죠 :(

참고로 예전에는 전세낀 물건이 몇천 더 싸게 거래됐습니다. 집을 사도 바로 못 들어가니 기회비용을 그만큼 깠습니다.
그런데 요즘엔 대출이 안 되니 전세가격 높게 세팅된 물건은 웃돈주고도 팔립니다. 정책으로 규제하니 별 일이 다 생기죠.

일단 점수를 계산해보시고 민간분양과 공공분양이 방식이 좀 달라요. 공공은 회차가 꽤 중요한데 민간은 그렇지 않습니다.
민간분양은 위에서 말해주셨듯, 전용면적 84이하는 100%가점제라 나이가 많을수록 유리하긴 합니다. 점수산정을 무주택기간(30세부터)+통장가입기간+부양가족 수로 하거든요. 올해 청약은 대체로 다 로또 수준이어서 고가점자들이 대거 몰렸고 그 덕에 50점후반은 되어야 노려볼만 했습니다.

그렇다고 희망이 없는건 아닌데요. 혼인신고 7년 이내의 신혼부부라면 신혼부부 특별공급을 노리면 됩니다. 신혼 특공 비중이 상당히 올라가서 전략적으로 비선호평형을 넣으면 당첨될 수도 있습니다. 물론 아이 둘은 있어야 합니다. 아이가 하나거나 없다면 가능성이 없다고 봐야 합니다.

다른 하나는 이번 913으로 바뀐 건데, 전용면젇 84초과 그러니까 34평보다 큰 평수들에 추첨으로 넣는거죠. 84초과는 절반정도를 추첨으로 뽑는데 이번에 이 추첨기회 조차 무주택자 우선으로 주게했습니다. 다만 대형평수다보니 비싸고 초기자본도 많이 필요하긴 합니다.

40점대로 서울시내 핫스팟에 당첨된 제가 한가지 조언을 드린다면, 저가점자가 청약에 당첨되려면 무조건 비선호평형, 남들이 비싸다고 욕하다는 평형, 구조가 쓰레기인 평형에 넣으시라는 겁니다. 내 맘에 안드는건 남들 눈에도 맘에 안들기에 당첨 가점이 확연히 떨어집니다. 보통 34평형 타워형이 그렇습니다. 많은 분들이 비선호평형이 분양물량이 적아 당첨이 더 어렵다고 생각하는데 실상은 그렇지 않습니다. 어차피 확률의 게임이고 경쟁률 낮은 곳에 들어가는 것이 장땡입니다. 분양은 당첨이 우선입니다. 떨어지면 아무 의미가 없으니까요.

아 그리고... 대출관련 팁도 드리면 LTV 40%도 분양에 한해선 조금 더 여유가 있습니다. 우선 분양 이후 입주때까지 2년 넘게 돈을 모을 수 있는 기간이 생깁니다.
더 중요한건 LTV40이 분양가로 결정되는게 아니라 잔금집단대출을 할 때의 KB평균시세로 정해진다는 것이죠. 10억에 분양받은 집이 2년반 후 부동산 급등으로 15억이 됐다 칩시다. 분양시엔 4억만 대출이 될 줄 알았겠지만 실제로는 6억까지 대출을 받을 수 있는 것입니다. 현재 서울시내 분양은 어디든 시세차익을 크게 거둘 수 있는만큼 10%정도 더 대출이 가능하다고 봐도 무리가 없지 싶습니다.

물론 쉽지 않겠지만 내집마련 성공하시길 기대합니다.