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Date 20/10/30 13:23:48
Name   풀잎
File #1   r1.JPG (37.9 KB), Download : 12
Subject   미국 부동산 거래 검색 이야기


레드핀 이야기가 나와서 글을 써봅니다.

미국의 부동산은 일반인들이 먼저 집을 사고 팔 때에 부동산 중개인 혹은 변호사를 일반적으로 끼어서 거래를 하게 되어있어요.

또한 마지막 클로징 과정(집문서와 은행에서 돈이 양자간에 거래되는 순간)에서 Deed( 집문서)를 주고 받고 하는것 (타이틀 회사가 관리감독),  모기자(융자회사)를 사이에 두고 거래를 하기때문에 주마다 다르지만, 이런 복잡한 과정을 사기도 막고 검증받기 위해서
변호사가 꼭 있어야 하거나 혹은 거래 성사를 위해서 에스크로 에이전트 (Closing agent ) 가 꼭 필요하다고 합니다.

법적으로는 잘모르겠지만, 일반적인 상식에서 집거래에는 에스크로 에이전트 또는 변호사가 필요합니다.
혼자서 끝까지 거래 성사는 가능한지는 잘모르겠어요.

그런 에스크로 에이전트, 타이틀 회사 서비스 모두를 대신 소개해주고 거래를 부드럽게 성사시키위해서, 부동산 중개인이 필요한데요.

일반적인 거래는 집을 파는 사람- 셀러 중개인,  집을 사는 사람 -바이어 중개인 이렇게 중개인들을 사이에 두고 거래하기 때문에 사고 파는 집주인은 실제 누가 집을 샀는지 얼굴을 안보고 거래를 하게되어요.

중개인의 역할은 셀러 혹은 바이어 중개인마다 다르지만 집 매물로 내어 놓는 역할, 에스크로 에이전트를 포함하는 서비스, 집문서를 관리 감독 넘겨주는 타이틀 회사에 연결하는 것 등등 여러가지 역할을 포함합니다.

매물로 내어 놓을때의 중개인은:

먼저 A 라는 사람이 집을 시장에 내어 놓을때에는 MLS listing 이라고 집 매물 검색사이트에
등록을 하는데 이 과정 또한 주로 부동산 중계 업자가 합니다. 개인이 따로 이곳에 얼마를 내고
본인 집을 매물로 내어놓을 수도 있지만, 공신력있는 관리가 되는 MLS 리스팅에 내어야
다른 부동산 중계인들이 그 목록을 보고 집을 소개하고 팔고 하게되지요.

(개인들이 집을 내어놓는 경우는 Sale by owner 라고 해서 그렇게 리스팅으로 내어놓는 일은 드물지 않아요. 중개인 비용을 줄이기 위해서..)


레드핀 또는 부동산 검색웹사이트 회사들은 MLS listing 에서 매물정보를 가져와서,  자기네 홈페이지에 올려 놓는데요.

증권과 관련해서는,
제가 아는 몇 군데의 부동산 검색 웹페이지를 보았더니, 예전에는 트룰리아가 인기가 좋았는데 레드핀이 신생회사로 커미션을 싸게 내면서 5년 사이에 마켓이 재편된것 같아요.

Redfin.com
Trulia -> Zillow 에 합병됨, 트룰리아가 인기 한창 좋았었는데, 다시 보니 Zillow 가 합병을 했네요.
Realtor.com  -> Move,inc 에 소속으로 루피드 머독의 News media 산하의 회사가 되었네요.
Zillow.com


이중 레드핀의 특이한점은 부동산 중개인을 자체로 두고 있어요.(부동산 중개인들이 레드핀에다 적을 두는거지요.) 소비자들은 레드핀 부동산 중개인을 통해서 집을 구매할 수도 있는데요.
Redfin 중개인을 이용하면, 커미션을 리베이트해주기도 하고 레드핀이 Buyer 중개인이 될 경우는 더 적게 커미션을 떼 가기도 해요.

대신에 일반 중개인들이 손님을 데리고 집을 보여주러 다니는데(사실 레드핀과 질로우가 나온 이후로는) 중개인들이 필요없을 정도긴해요, 레드핀 부동산 중개인을 고용할 경우에는 보여주러 다니지도 않고 계약할때만 딱 나타나서 서류수속만 돕는 아주 미니멈한 서비스만 합니다.

그래서 첫 구매자의 경우는 일반적인 전통적인 중개인이 해 주는 역할들, 집의 위치, 미래 가치, 리스크 등에 대한 조언을 다 못받아서 크게 추천하지는 않지만 요즘처럼 정보가 많이 인터넷에 있고 젊은 소비자들이 시장조사를 잘 할경우는 레드핀에서 많이들 해요.그리고 가장 매력적인 점이 커미션이나 브로커 fee 를 줄여준다는 점이어서요,


참고로 커미션에 대해서,


일반인들이 집을 사고 팔때,
집주인 쪽 셀러중개인 (브로커와 세일즈 에인전트)
사는 사람 쪽 바이어중개인  (브로커와 세일즈 에이전트)

세일즈 에이전트가 경력이 쌓이면 시험치고 브로커가 될 수 있고 브로커 혼자서
집을 사고 파는 것을 독립적으로 할 수 있으나, 세일즈 에이전트는 브로커 밑에서 일해야 해요. 브로커 혼자 하는 경우는 커미션을 혼자 다 가지게 되겠지요.

집주인이 집을 팔때, 집값의 5-6% 정도의 커미션을 중개인들에게 주어야 합니다.
Seller 브로커 3%
Buyer 브로커 3% 를 통상적으로 주게되구요.

이것을 레드핀에서는 바이어쪽 집 사는 사람쪽 브로커가 될경우는 클로징 fee 리베이트라는 형식으로 사는 손님에게 리베이트도 해주고요.

파는 손님의 셀러 중개인일 경우에는 셀러 수수료로 3%가 아닌 1-1.5%만 좀 싸게 해주는 형식을 취하기도 한데요. 3% 나머지는 사는 에이전트에게 주어야하기 때문에 정해져있지요.

집 파는 셀러 입장에서는: 수수료로 4% (1 혹은 1.5% listing agent, 3% buyer's agent)
혹은 집 사는 바이어 입장에서는 레드핀으로 사면 2.5% 정도의 수수료만 내면 된다고도 해요.

더 자세한 내용이나 fee 들은 아마 여러가지 룰들이 적용되어서 요즘 부동산 중개인들이
레드핀과 상대로 경쟁을 해서 수수료를 더 적게 주는 경우도 있다고 해요.

이 때문에 전통적으로 10년전에는 6%의 거래 수수료를 늘 중개인들에게 주어야 하기때문에 늘 집 팔고 살때 부담이 컸고
부동산 중개인들이 아주 중개비를 많이 벌었는데요.

레드핀이 나온뒤로 중개비 대란이 오게된 셈이에요. 지역의 레드핀 중개인이 아닌 일반 에이전트들이
중개비를 레드핀과 비슷하거나 비슷한씩으로 깍아서 더 적게 벌고 많이 팔겠다는 에이전트들이 나오기도 하구요.

실리콘밸리 지역은 집 가격이 평균 10억이상씩 하게된 이후로 10억 집을 팔때에, 6천만원은 기본으로 중개인에게 가게되니
한 거래 성사시에 바이어 에이전트(독립 브로커일경우에) 3천만원을 집 소개 한 번 해주고 손님이랑 10번 밑으로 만나고
3천만원을 받기도 해요. (<- 제가 아는 분도 에이전트 5번도 안만났지 싶어요.)

그러니 나는 1천만원만 받아도 괜찮아 하는 에이전트들이 생기기도 했지요. 풍문으로 들었어요.-_-;; 저는 그런 에이전트 못만나서..

이상..부동산 101 수업 개요였습니다. 기억에 의존해서 적다보니 아마 틀린 내용이 있으면 알려주시면 수정할께요.
인터넷 정보는 늘 ^^100% 신뢰하시면 안됨을 미리 알려드립니다. 주식란에 댓글달다가 길어져서 여기다 적습니다.




* Cascade님에 의해서 티타임 게시판으로부터 게시물 복사되었습니다 (2020-11-10 21:00)
* 관리사유 : 추천게시판으로 복사합니다.



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    기아트윈스
    아 너무 대단해 ㅠㅠ 이런 글 넘모넘모 고맙습니다.
    2
    은하노트텐플러스
    이번에 집 계약하면서 느낀건데
    우리도 에스크로는 좀 도입했으면... 싶습니다.
    레드핀은 중개인을 직고용하기 때문에 계절성이 큰 주택거래에서 기본 유지비용이 높아지는 게 안좋지만 고객 만족도는 높다. 이런 내용을 봤었는데.. 실은 월급을 낮추고 인센티브같은 걸로 하면 유지비는 낮출 수 있을 것 같고.. 근데 집에 대한 설명같은 거가 없으면 고객만족도는 결국은 낮은 수수료에서 나오는 것이겠군요.
    근데 질로우의 경우에도 주택을 자기들이 직매입해서 팔면 수수료를 낮출 수 있지 않나 싶은데 만약 그게 안된다면.. 사람들은 질로우가 빅데이타를 이용해서 만든 Zestimate라는 가격 예측 서비스로 물건 가격을 본 뒤 레드핀에서 거래하는 것도 가능하려나요..?
    구글트렌드로 검색해보면 질로우라는 단어 검색이 레드핀보다 10배정도 되네요.
    글 감사합니다.
    1
    중개사 일하는 사람이 좀 줄어들면 좋겠어요.

    국가적으로 좀 더 혁신적으로 일자리를 만들면서 동시에 불필요한 시스템이나 절차는 좀 없애면 좋겠다는 생각을 어릴때부터 많이 해서..

    솔직히 서울만 봐도 1층에 부동산 차린 사람들이 너무 많다고 느껴서
    다른 업종이나 음식점 등으로 바꾸고 청년들이 창업등으로 하게 해주는게 좋지 않을까 싶어요
    너무 극단적이긴하지만..
    일자리 창출이라는 것이 결국에 위에 이야기 나온 에스크로 라든가 타이틀 컴퍼니 같은 것들이 우리나라에 없으니 그런 제도를 만들면 일자리가 생기겠지요. 대신에 그런 회사들이 다 수수료로 먹고 사는 회사들이어서 서비스업이긴한데요. 제도적으로 소비자를 보호해주는 일자리들이 생기는것은 필요한것 같아요.
    주택거래시에 사기당하고 그런일들이 많이 줄어들테니깐요.

    저는 타이틀 컴퍼니라는 것이 존재하는지도 몰랐는데요. 집이 가격이 꽤 되어서인지 관련된 부가 서비스들이 참 많더라구요. 집을 측량해서 가치를 설정하러 오는 Appraiser 라는 직업도 있고요.
    1
    감정평가 같은 느낌이려나요.. 역시 시스템은 항상 변화해야한다고 느끼게 되네요. 좋은 글 감사합니다
    기아트윈스
    풀잎님 고마워요. 글써주신거 보고 원래 사려던 양보다 좀 더 많이 샀는데... 덕분에 돈벌었네요 ㅎㅎ
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