좋은 이야기를 쓰고 싶은데 쉽지가 않네요... 최근 금융당국의 역대급 강력한 대출 규제로 난리가 난 모습입니다. 대출 관련 어려움을 겪으시는 분들은 꼭 해결됐으면 하는 바램입니다.

앞으로 전세가 계속 월세나 반전세로 전환된다는 것은 다들 알고 있는 상식적인 이야기 같습니다. 요즘만큼 사람들이 부동산 공부 열심히 하는 때가 없었죠.. 최근의 정책과 현상들이 앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 생각해보면 [월세 폭등의 시기가 올 수 있다]고 생각됩니다.


1. 대출금리의 상승
: 제일 핵심 원인입니다. 작년 2%초중반이었던 전세대출 금리는 이제 3%대로 상승했습니다. 우대금리 조항을 정부에서 삭제 권고 하면서 실질금리는 당초보다 좀 더 상승한 모습입니다. [금리 상승에 따른 전세의 비용 증가]로 월세의 가격적 메리트가 발생하기 시작합니다.

2. 전방위적 대출 규제
: 전세는 이제 [대출이 안 나올 수 있다는 리스크가 생기면서 비용이 증가]했습니다. 지금 전세 3억 매물과 2달전 전세 3억 매물의 느낌이 아예 다릅니다. 이제 시장에는 월세의 상대적 우위가 발생했습니다.

3. 임대차 3법으로 인한 최근 전세시세 급등
: 올라간 전세가로 전세금을 올려주지 못하거나 전세금을 감당하지 못하는 사람들이 [반전세나 월세로 강제 전환]되고 있습니다. 원래 정보력도 보통 임대인(집주인)이 우위였는데 [가격협상력]까지 우위를 점하게 되었네요.

4. 월세 매물 공급은 제한적
: 2, 3번의 영향으로 전세에서 월세로 전환되는 수요는 급증합니다. 하지만 사정상 전세를 줘야만 하거나 전세만 주고 싶은 임대인은 상수로 존재하므로 [전세에서 월세로 전환되는 공급은 제한적]입니다.

5. 인플레이션 등으로 인한 원가 상승
: 인테리어 비용, 대출금리 등 원가가 상당히 많이 증가한 상태입니다. 대체로 전세를 선호하는 특성상 월세의 가격상승이 억제되어 왔으나 2~4번에서 보듯 이제 임대인이 월세 가격결정력을 갖추게 될 것이고, [원가 상승요인이 실제 가격에도 반영]되기 시작할 것입니다.

6. 임대차 신고제
: 임대차 신고제 도입으로 임대인에게 월세 계약은 세금 신설에 따른 수익률 감소 리스크가 발생했습니다. 이것도 일부는 원가 요인에 반영됩니다. 또한 전월세 가격의 움직임이 투명하게 보이기 때문에 상승 흐름이 포착되면 집주인들도 가격을 올리려는 동기가 발생합니다.

7. 상방이 열려있는 임대료
: 우리나라는 낮은 주택임대료(RIR 20% 이하)를 갖고 있었습니다. 이걸 다르게 이야기하면 하방은 막혀있고 상방은 열려있는 모습이라고 해석할 수도 있겠죠. 임대차3법 이후 전세가격은 부담스러운 상황이나 월세의 가격상승은 아직 공간이 남아있는 상태입니다. 특히 아파트의 경우 매매가 대비 임대수익률이 낮은 상태인데 우리나라의 아파트 선호와 겹쳐서 월세 가격의 빠른 상승도 가능해보입니다.


적고 나니 그냥 제 생각에서 끝나고 실현되지 않았으면 하는 마음만 가득해집니다. 아득하네요.