제가 부동산 전문가는 아닙니다만, 저는 한가지 갸우뚱 한것이 있읍니다.

[전세가는 50% 올랐는데 매매가가 10% 밖에 안 올랐으면 완전 혜자 아파트]
이부분은 잘못된 설명이어야 하지않나? 하는 의견이랄까요?;
(선생님이 착각하셨다는 의미가 아니라, '시장이 착각한것아닌가?'하는 의미.)

임대차3법은, 전세의 가치를 상승시켰다고 생각해요. 기존에는 2년밖에 못살던 전세가, 이제는 4년 거주가 가능해졌으니까요.
매매가 대비 전세가를 상승 시키는 효과는, 당연하게 예측되지 않는가? 하는거죠.
그런데 매매가 대비 전세가 지표를 보면 임대차3법이 시행된 20년7월 전후로 거의 달라지지 않았을뿐 아니라
오히려 전세가가 수도권 아파트는 1.4% 하락, 전국 주택 기준으로도 1.3% 하락했읍니다.

시장이 정부 마음대로 굴러가지 않는 것이야 뭐 당황스러운 일은 아닙니다만
매매가 대비 전세가 지표가 왠지 입법취지의 반대방향으로 가는 듯한 이 현상은
무슨 일이지...??;;; 부동산이란 뭔가 참 요상한 물건이지 싶읍니다;; ㅡ.ㅡ;

유형별 매매가격 대비 전세가격 비율
https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=408&tblId=DT_30404_N0006_R1&conn_path=I3

매매지수, 전세지수 그런거 말고 직접 집 알아보듯이 네이버 부동산이나 근처 부동산에 실제 호가, 실제 거래가격 찾아보셨나요?

계약갱신청구권을 쓰면 착시가 생깁니다. 예전엔 그냥 묵시적 연장으로 계약서 안 쓰던 일들이 계약갱신청구권이 생긴 후엔 이걸 사용했다는걸 명시해서 다시 계약서 써야하고 5% 이내로 밖에 못 올립니다. 묵시적 갱신으로 전세금 몇년간 안 올리고 그냥 있던 집도 계약서를 다시 쓰는거죠. 2018년 이전 가격으로 실거래가 신고에 들어가니 지표는 떨어지는 것처럼 보이겠고요.

네이버 부동산 열어보고 아파트 몇군데 아무데나 찍어서 보세요. 2020년 8월~12월 전세 그래프 보면 '저사람은 왜 저렇게 시세대비 비싸게 전세 들어갔지?' 생각 드는 거래가 있을거에요. 그건 신규로 전세계약한거고 밑에 바닥에 깔린 거래가 다 계약갱신청구권이나 임대사업자 매물입니다. 그게 '임대차3법의 효과는 4년 지속된다'의 의미입니다. 앞으로 실제 전세가가 횡보해도 전세지표는 남은 3년간 계속 상승으로 찍힐겁니다. 무슨 말인지 아셨으리라 생각합니다.

호갱노노나 네이버 시세 보시면 아시겠지만 지금 대부분의 아파트에 전세가가 2 계층으로 분리되어있죠
15억짜리 집에 5억 짜리 전세 사는 사람도 있고 8억 9억짜리 전세 사는 사람도 있습니다.

원래(19년) 10억 정도 하던 집을 5억에 전세 살던 사람이 있죠..
현재(21년) 15억이 되어버린 집에 어떤 사람은 5억짜리 전세를 갱신했고 어떤 사람은 8억 주고 새 전세 들어왔죠

이러면 물있뉴님이 보시는 통계상에서 전세가율이라는 것은 어떤 일이 일어나느냐 하면
5억/10억 = 50% 였던게,
[5억(대부분) + 8억(일부)] / 15억 = 40% 로 표시되게 됩니다.

그런데 우리 모두 현재의 진정한 전세가는 8억임을 알고 있죠.

물론 여기까지 보면 또 항변을 할 수 있을겁니다.
22년, 23년에 5억 전세 살던 사람들이 모두 한번에 8억으로 인상할 수 있을 리가 없다.
"분명히 전세입자측의 저항이 나타날거다." 라는 의견이 있을 수 있습니다.

그런데 말입니다.
참으로 공교롭게도 22년, 23년은 역대급 입주 절벽입니다. 21세기 들어서 처음 경험해보는 공급 절벽이 수도권 전세입자들을 기다리고 있습니다.

이 정부의 부동산 정책은 항상 이렇게 참으로 공교롭게도 정책의 타이밍이 절묘합니다.
26번? 운이 없었을 수도 있고, 26번 모두 정교한 설계일 수도 있습니다.

저는 이렇게 생각하지 않는데요
지금 금리가 올라도 집값이 꺾이긴 어렵다고 봅니다.
금치산자들이 금통위를 장악하지 않는 이상 금리를 1% 2% 올릴 수 없습니다.
최대 0.5% 라고 보는게 대세입니다.

게다가 지금 대부분의 15억 이상 고가주택은 전세 깔고 거래가 되고 있죠
대출 안나오니까 전세라는 사금융을 이용해서 집을 사는건데, 이 사금융은 매수자 입장에서 금리 부담이 없거든요.
세입자 입장에서 전세대출 받기가 부담스러우니까 전세가 저항이 있을거다? 하기에는 22년 23년에 너무 입주절벽이에요.
세입자가 배짱을 부릴만한 환경이 안됩니다.

그리고 MB가 집값을 어떻게 내렸는가 하면 그린벨트 해제로 땅을 확보하고 집을 지었죠
게다가 자본주의가 종말하는가 싶은 공포를 가져다주었던 리먼사태도 있었구요.
심리 + 공급폭탄이 동시에 작용했었어요

누가 대통령이 되든간에 22년 23년 입주절벽인것은 기정 사실인데 갑자기 어디서 땅을 확보해서 집을 지을 수 있는가?
금융위기급의 쇼크가 외부에서 닥쳐줄 것인가?
이게 동시에 오지 않는 한 MB의 재림은 없을 것입니다..

이게 참 어려운게...
제가 15억 이상 주담대 불가능하다고 되고나서 초고가 아파트의 상승세는 한계가 있을거라고 생각했습니다
(실제로는 상당기간 하락 및 약보합 할거라고 생각했습니다)

그런데 현실은 현찰박치기 만으로도 1년 반만에 5억 이상 올랐네요;;;
갭투자때문이라고 하기에는 토지거래허가제로 묶여있는 잠실 엘스 리센츠 같은 애들도 4억이 올랐구요.

아직까지 국내 부동산의 장기 하락을 경험한적이 없고, 추후에도 서울 핵심지가 장기하락할것 같진 않아서
(IMF같은거 맞으면 하락하겠지만, 그런때가 오면 핵심지 주택가보단 다른 투자처가 더 많이 박살날거라고 생각해서)

1. 살수있을때 사자(단 파산위험 등의 위험을 무릅쓰고는 X)
2. 각자 생애주기에 따라 필요할때 매매
는 여전하다고 봅니다.

현 정권에서 부동산 정책에서 얻고 싶어하고 목표하는게 뭘까요?
https://www.hankyung.com/realestate/article/202107125178e
결론부터 이야기하자면, 저는 정부는 부동산 가격을 잡을 생각도 없고 추가적인 공급을 더 할 생각도 없다고 생각합니다.
뭘 원하는지는 모르겠는데 지금 정부는 공급을 줄이며 수요를 압박하여 심리를 극도로 불안정하게 하고 있습니다.
그리고, 언젠가는 대출 규제를 완화할 거고 결과적으로 부동산에 큰 버블을 만들 겁니다.
(지금도 급격히 오르긴 올랐는데 버블이 꼈다고 말할 정도인가? 싶습니다.)

음모론적인 관점에서 보는 사람은 부동산 가격을 급등시켜서 자산격차를 만들고 계층간 갈등을 심화시키는 편이 민주당의 재집권에 도움이 된다고 하던데,
그건 그저 음모론일 뿐이니까요. 언급할 필요는 없어보입니다.

문재인 정부는 지금까지 4년간 수십 개의 부동산 정책들을 냈습니다.
물론 약 4년정도 경과한 시점에서 번호표가 26번을 넘어갔으니 이 정책의 효과와 실효성에 대해서는 제가 굳이 이야기하지 않아도 될 듯 합니다.
(참고로는 아래 기사에서 요약 잘 되어있으니 보시면 됩니다.)
http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=41227

저렇게 수많은 정책들 중에서 일관된 정책은 거의 없습니다. 정부의 부동산 정책은 지속적으로 초점이 변화해왔고 앞으로도 변화할 겁니다.
정부는 어떤 때는 수요를 압박하기도 하고, 어떤 때는 공급을 압박하기도 하였으며, 대출을 조인다거나 건설사를 압박하기도 했고 그에 맞게 시장은 반응했습니다.

대부분의 정부 대책은 대출을 규제하여 수요를 압박하는 정책이고 공급부분에서는 오히려 공급 감소만 낳았습니다.
공급면에서 정부가 한게 뭐가 있을까요. 임대주택? HUG 분양조건 완화?
정부 정책은 모두 사람들이 어떤 주택을 소유하고 싶고 살고 싶은지에 대해서는 1도 고민하지 않고 내놓은 정책들 뿐이라고 생각합니다. 저는 정부의 발언중 가장 웃기는게 "양질의 임대주택" 이라는 표현입니다.

역세권에 임대주택이 있다고 해서 그게 고소득자들이든 누구든 살고 싶은 양질의 임대주택이 될 수 있는 건가요?
그러면 왜 대부분 그 임대주택에 살지않는 것일까요? 임대주택에 산다고 하면 사람들의 시선이 어떻게 바뀌는 것인지 잘 알기 때문에 다른 곳에 거주하고 계시는 것이라면 다른 사람들도 임대주택에 산다는 것은 주 목적이 아닌 그저 대안이 될 수 밖에 없는것 아닌가요?


그리고 고분양가 규제. 건설사의 초과 이윤을 막으면서 민간 공급을 기대한다는건 뭔가 전제부터가 잘못된 것 같습니다.
현재 수익성이 낮거나 없기 때문에 추가적인 민간 공급이 제한되는 것이고 변칙적인 공급(판교 아파텔 등)이 발생하며 아파트 공급이 제한되는 겁니다.
그걸 모르시지는 않을건데 알면서 분양가 제한을 걸고 사람들에게 로또의 기회를 널리 펴는건가요.
그것도 실수요층인 3,40대가 당첨되지도 않고 5,60대에 청약가점 일발역적은 장전하고 존버하신 분들께만 공급되는 분양 당첨으로요.

지금까지 정부 규제는 선제적으로 시장을 예상하여 규제하는 것이 아닌 시장의 반응을 뒤따라가는 규제였습니다. 정부가 뭐 하면 시장에서 대안은 항상 나왔고, 그 대안에 대한 예측하에 이루어진 정책은 정말 뭐가 있는지 모르겠습니다.
LTV(Loan To Value / 자산가치 대비 대출 비율), DTI(Debt To Income / 소득대비 부채 비율) 등을 규제했기 때문에 수요자들이 신용대출로 몰리자 신용대출을 규제한다든가,
투기과열지구를 추가 지정하여 그 인접지로 수요가 몰리자 인접지도 투기과열지구로 지정하는 식으로 규제 지역이 증가하고,
규제지역이 지정되니 시장 수요가 몰리게 되어 가격이 상승한다든가 하는 것들 정말 예상하지 못한 건가요?


정부 대책은 일관성을 잃었고, 일관적이지 않은 대책에 시장은 신뢰를 잃었습니다.
이제 정부 정책이 어떤 것이 진행되든 간에 신뢰를 회복하긴 어려울 겁니다.
한번 정부 정책에 반해서 시세차익을 얻은 사람이 다음번에 정책을 통해 집값 안정화를 기대할 리가 없다고 봅니다.
이걸 알고 했으면 나쁜거고 몰랐으면 무능한 겁니다. 저는 정부가 무능할리가 없다고 생각하기 때문에, 제가 정부가 부동산 가격의 하락을 원하지 않는다고 주장하는 것이기도 하구요.

정부가 부동산 시장을 통제하고자 했다면 시장의 신뢰를 잃는 멍청한 짓은 진작에 그만했어야 하지 않나 합니다.
물론 LH 사건이나 흑석동 청와대 그분의 사건과 같은 정책 외적인 면에서도 심각하게 신뢰를 잃긴 했지만 기본적으로는 실효성 없는 정책의 반복이 지금의 상황을 초래했죠.

이외에도 문제는 한두가지가 아닙니다.
현재와 같이 공급자와 수요자간 시장우위가 공급자에게 기울어져 있는 상황에서, 어떤 종류의 세금을 증가시키던 간에 그것은 모두 수요자에게 전가된다는 것을 전혀 고려하지 않고 있죠.
양도소득세를 늘리던, 보유세를 늘리던 지금과 같이 공급자 우위의 시장에서는 수요자에게 전가되는 부분이 공급자 부담분보다 클 수 밖에 없습니다. 그런데 수요자를 엿먹이는게 아니라고 주장해봤자 공허할 뿐입니다. 행시 재경 패스하신 분들이 당연히 저보다 경제학은 잘 아실 테니 어련히 잘 아시겠지만.
https://eiec.kdi.re.kr/material/ecoQueView.do?idx=27304&pp=20&pg=7

그래서 최근 몇 년간 일어난 걸 간단히 요약해보자면 이렇습니다.
1. 대출규제해서 수요를 억제하거나 해서, 부동산 정책을 실패한다.
2. 부동산 가격이 올라가자 임차인들의 불안감과 임차 시세가 상승한다.
3. 임차인 보호대책을 마련한답시고 임대차3법을 투입한다.
4. 임대차 3법 때문에 전세가가 급등하고 1. 에서 올라간 매도가는 전세가로 뒷받침된다.
5. 다시 대출을 규제한다.

정말 계획적으로 부동산 시세 올리라고 해도 저렇게 올렸을 것 같습니다.
다만, 대출규제 완화가 아닌 추가적인 대출 규제를 통해서 수요 제한을 발생시키고 그를 통해서 시세를 올리는 참신한 발상이야말로 노벨 경제학상을 받을만한 위대한 업적이 아닌가 합니다.

3기 신도시 등이 말 나오지만, 정부는 “양질의 주택” 공급을 “수도권”에 하고 싶은 생각이 없습니다. 그건 분명해요.
오히려 2021년 지금 기존 건설사들은 아파트 분양을 미루거나 오래 묵힌 사업지는 더 오래 묵히려 하고 있습죠.
돈이 안되니까요. 정부 규제 땜시.
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/05/483746/

저는 부동산이 안정되었으면 좋겠습니다. 근데 뭐 지금 계산분은 그럴 의지가 없어 보여요. 마음이 아픕니다.
지금도 사람들은 더 나은 삶을 살고 싶어서 치열하게 자격증 따고, 전문직 되고, 주식 굴리고, 코인 굴리고 하는데 왜 정책은 그런 노력하는 사람들의 노력을 보장하지 않고 기득권이 상속재산으로 생활수준을 유지하게 도와주는 것일까요?
저는 어찌 될지는 모르고 걍 그냥 볼 뿐입니다.

개인적인 의견입니다만... 단기/중기(최근 5년 이내..) 부동산 가격은 정부 정책하고 별 상관없습니다. 다들 헛다리 짚는 겁니다.
이미 여러번 얘기한 거지만, 이전에 주식투자와 주식분석가들이 인터넷에 넘쳐나기 이전에, 정부정책하고 경제상황에 대해 헛다리 짚는 사람들이 많았지만, 지금은 제대로 주식의 가격변화와 경기를 분석해주는 데이타들이 많으니, 요상한 정책이랑 연관짓는 사람들이 거의 없지요.. 단기/중기(최근 5년 이내..) 경제상황은 정부 정책보다는 그냥 그 이전 해오던 경제행위들과 최근 단기/중기의 국내/해외 경기사이클에 대한 영향이 절대적입니다. 물론, 심리는 단기적 이벤트의 영향을 크게 받긴 하는데, 그 심리에 가장 큰 영향을 주는건 결국 임계치를 넘어선 가격변화라서, 결국은 심리는 결과로 보아야지 원인으로 보긴 어렵습니다. 마찬가지로 부동산도 단기/중기적 가격변화는 경기 사이클과 오를만한 타이밍이 와서 오르는 겁니다. 언론에서 말하는 원인분석들은 대부분 매일 나오는 증권가 찌라시뉴스들과 다를바 없어서, 결과에 근거 가져다 붙이기가 대부분입니다.

그렇다고 저라고 뭐 명확한 근거가 있냐하면.. 딱히 없긴 한데.. 그 동안 오랫동안 주식투자를 하면서 보아온 데이타들과, 샘플수가 2개밖에 없어 명확히 말하긴 어렵지만, 그 데이타를 기반으로 수행한 부동산 매매들입니다. 사실 최근 몇년 내 부동산 매매 2건과 부동산 대출 2건에서.. 거의 부동산 최저점에 2번, 금리 최저점에서 2건을 성공적으로 했는데, 그 기반이 바로 경기 사이클 분석입니다. 그리고 대부분 그런 상황에서의 심리는 인터넷 여론과 반대로 갑니다.