0.
제가 이야기하고 싶은 건

이 사태에서 누가 어떤 잘못을 했느냐입니다

장릉 경관이 안 좋니
어떻게 문화유산이 보이는 곳에 아파트를 짓느니
저처럼 미적감각이라는 게 존재하지 않는 사람에게 어려운 논의는 제외하겠습니다


0-1.
이 건의 이해당사자는 3명입니다

사업 주체인 건설사
사업의 승인권자인 인천광역시 서구청
허가권자인 문화재청이죠

이하 건설사 구청 청 으로 칭하겠습니다


1.
두괄식으로 결론부터
죄인(?)을 가리는데 핵심적인 포인트는 두 가지입니다

첫번째는 사업의 승인 시점과 문화재보호법의 개정 시점이 언제인가? 입니다

사업의 승인 이후에 개정이 일어났다면 소급적용이니 청의 떙깡입니다
사업 승인 이전에 법개정이 있었다면 두번째 판단을 해야합니다


두번째 판단은
사업승인 과정에서 구청이 청과 협의를 했느냐?
그리고 협의를 했다면 청이 어떤 의견을 줬느냐 입니다

의제처리의 특성과 관계된 사항인데

협의를 안 보냈다면 구청 잘못
협의를 보냈는데 청이 개별허가에 대한 안내를 안했다면 청의 잘못
협의도 보냈고 의견도 줬는데 건설사가 맘대로 지었다면 건설사 잘못입니다


3.
의제처리란
본질은 같지 않지만 법률에서 다룰 때는 동일한 것으로 처리하여 동일한 효과를 주는 행위를 말한다.
의제처리는 개별 법률에 의하여 각각 이행하여야 하는 인·허가를 일괄처리될 수 있도록 함으로써 행정업무의 효율성을 높이고 대국민 서비스를 개선하고자 하는 제도이다


3-1
말이 어려우니 예를 들어보겠습니다

어떤 사업을 하기 위해서 허가가 1234가 필요하다고 가정합시다
의제처리가 없다면 1234 를 모두 별도의 허가를 받아야했습니다만
의제처리가 적용되는 사항이고 주된 허가가 1이라면 1의 허가를 받으면 234의 허가를 받은 것과 거의 같은 효과를 주는 겁니다

3-2
그럼 의제처리는 어떻게 진행되는가하면

주허가 담당자가 사업을 관련 법규 및 이전사례를 가지고 검토합니다
가능한 사업이라고 판단되면 234 허가 담당자에게 의견을 묻습니다
그래서 각 담당자가 가능한 사업이라고 답을 주면 그 때 본 허가를 처리하고 다른 허가를 본 허가에 의제 처리합니다

3-3
여기서 명문화되지 않았지만 관례적으로 처리 되고 있는 게 있는데
이 사태를 이해할 수 있는 포인트입니다

의제처리 과정에서 의견을 물었는데
답을 주지 않았거나 언급되지 않은 부분은
"사업에 동의함" 으로 봅니다

예를 들어 구청에서 청으로 사업에 대한 의견을 물었고
그 때 "개별심의를 통한 허가대상입니다" 라고 의견을 주지 않았다면
지금 청이 하는 문제제기는 죄다 헛소리가 됩니다

그래서 건설사의 입장이
허가 과정에서 이야기가 없었으면 이제와서 헛소리하지말고 닥쳐라 인거죠


3-5.
위의 예로 돌아가서
승인권자가 1234라는 허가가 필요하다고 판단하고 234 허가권자에게 의견을 물었는데
실제론 5 라는 허가가 추가로 필요했다고 가정해봅시다

이 경우는 좀 복잡한데
법정다툼이 필요한 문제가 되지만
보통의 경우 승인은 유효하고 이 책임은 구청이 지게 됩니다

그럼 승인권자가 사업자랑 짝짝꿍하면 다른 필요한 허가들을 무시하고 사업이 추진되지 않느냐? 는 의문이 있을 수 있는데...
네 사업추진(=착공)이 가능합니다 승인권자과 착공신고 받는 주체가 동일하거든요 ㅋ

이 부분이 청이 문제삼고 있는 거고 그래서 건설사만 고소한 게 아니라 구청을 세트로 고발한 겁니다
니들 짜고 우리 패싱한거지?  이런 거죠


4.
이제 다 왔습니다 마지막입니다
가장 가능성 높은 시나리오를 그려보죠

타임라인을 그려볼 떄 검단신도시 추진순선 이렇습니다

07년 신도시 지정
08년 용도구역 설정
14년 형상변경허가
18년 문화재보호법 개정
18년 주택사업의 승인
19년 착공
21년 문화재청 문제제기


자 신도시 지정 당시 청과 협의 합니다 무조건 합니다 안할 수 없어요
용도구역 설정 당시 청과 협의 합니다 무조건 합니다 안할 수 없어요(2)
형상변경허가 당시 청과 협의 합니다 무조건 합니다 안할 수 없어요(3)
주택사업의 승인 청과 협의해야합니다 그런데 이전에 3번이나 했으니 또 해야하나? 우리 뭐하는지 알고 있지? 해서 안합니다


청 입장에선 개정된 법에 따른 의견이 나갔거나 별도 허가를 받아야하는데 들어온 게 없습니다
거기에 이쯤에서 담당자가 바뀝니다 인수인계가 제대로 안되서 이전에 어떤 이야기가 오고 갔는지 알 수가 없습니다
그래서 이게 문제가 아닌가 하는 이야기가 돌다가 결국 높으신 분이 고발을 지릅니다


건설사입장에선
신도시 지정 당시 개별 허가 관련 이야기가 없었습니다 당연합니다 개정은 18년 이니까요
용도구역 설정 당시 개별 허가 관련 이야기가 없었습니다 당연합니다 개정은 18년 이니까요 (2)
형상변경허가 당시 개별 허가 관련 이야기가 없었습니다 당연합니다 개정은 18년 이니까요 (3)
주택사업의 승인 당시 이야기가 없었습니다 의견이 없으면 사업에 대한 동의입니다 왜냐? 의제처리니까요

그래서 지금 상황이 황당합니다
아니 그 때 암묵적으로 동의하지 않았냐? 왜 이제 와서 그래??


5.
전 관련업을 하는 사람이기떄문에 건설사 입장에 치우친 견해를 가지고 있는 건 맞으니 일정 부분 걸러 들어주세요

제 의견은 이렇습니다
언제나 더 많은 정보를 가지고 더 많은 권한을 가진 쪽이 더 많은 책임을 져야한다고 생각합니다

청은 입면 배치가 없어서 검토가 불가능했다고 주장하지만
용도구역이 결정되면 층수가 층고가 제한적인 한국건축에선 층수가 결정되면 건축물의 높이가 결정되는 이상 납득이 되는 주장은 아닙니다

자료가 부족했다면 협의 과정에서 자료요청을 하는 보완을 때려야지 사업에 동의했으면 안 되는 겁니다

문화재보호법에 따라 개별허가를 받아야하는 상황은 맞습니다만
이 전 수없이 많았을 협의 과정에서 해당 부분에 대한, 개별 허가에 대한 안내가 없었다면 문제가 있는 것이죠

그래서 청의 책임이 훨씬 크다고 봅니다


6.
그렇다고 건설사가 완전한 무죄인 건 아닙니다

이런 상황까진 아닌 것 같지만
관련 법과 들어온 사업을 검토하는 것도 해당 승인은 내주는 것도 구청이지만

사업 검토를 할 수 있는 제대로 된 서류를 일부러 제출하지 않았다면?
의도적으로 담당자한테 돈 먹이고 청을 패싱한 이후에 층수를 확보했다면?

두말할 것 없이 유죄죠
저부터 나서서 그 따위로 사업하지말라고 까주겠습니다


7.
앞으로를 좀 예상해볼까요?

사건을 단편적으로 보고 쉬운 사이다를 원하는 목소리가 주로 보이지만
현실은 청의 주장이나 워딩을 봤을 때 사이다로 끝날 가능성은 없어보입니다
청도 자신들이 일정부분 잘못(개별 허가껀임을 고지 누락)이 있다는 걸 아는 느낌이거든요

아파트 도색 변경 선에서 끝나지 않을까 싶습니다만
야론이 안 좋고 떼법이 발동되면 어떻게 될지 모르니 잘 모르겠네요


오탈자 수정이나 피드백은
좀 자고 아침에 부모님 모시고 산소 다녀와서 밤부터나 하겠습니다