일반적으로 주택담보대출을 선택 할 때,
골라야 하는 여러가지들 중에서 몇 년간 갚아야하고, 이자가 몇 퍼센트다. 라는 걸 제일 중요하게 생각할겁니다.

그 이자가 몇 퍼센트다. 라는건 나라에서 지원해주는 보금자리론, 디딤돌대출과 같은 고정금리 모기지 상품을 제외하고는
대부분 변동금리 상품밖에 없는게 대한민국의 현실입니다.

그러한 변동금리 상품들 중에서 선택 할 수 있는것들은
1) 금융채 5년물
2) 신규 코픽스
3) 신잔액 코픽스

세가지가 일반적입니다.

은행은 저러한 기준금리에다가 본인들의 수익인 [가산금리]를 더한 대출 상품을 만들어 고객들에게 판매하는거죠.

각각 설명을 하자면,
1) 금융채는 은행이 [시장]에서 돈을 빌릴 때 메겨지는 금리입니다.
은행의 자금조달비용이니만큼 시장의 경제상황에 따라 급격하게 금리가 변동되게 되죠.

그래서 2) 신규 코픽스가 도입됩니다.
이는 은행이 시장에서만 돈을 빌리는게 아니라, 신규로 취급되는 예,적금, CD등의 조달금리가 포함된 금리이기에
실제 현실에서 은행의 [신규 자금 조달비용]을 반영하게 되어, 좀 더 현실적인 장점이 있습니다.

3) 신잔액 코픽스는 거기에 금리가 낮은 결제성 자금이 포함되며, [은행의 남아있는 예금과 적금들을 통 틀어 잔액을 기준]으로 하기에 금리 상승기에 변동성에 따른 리스크를 감소시키는 장점이 있습니다.



최근 3년가량은 금리 상승기였기에 3) 신잔액 코픽스가 무조건 이득이었습니다.

하지만 현재처럼 금리 정체기나 하락이 예상되는 시기의 신잔액 코픽스는 두가지 큰 단점이 있습니다.

첫번째 단점은, 작년 재작년 고금리 예,적금이 은행 잔액으로 남아있어 [금리 하락기에도 더 상승할 여지]가 있으며
변동성이 낮은 만큼 상승기에는 낮은 금리 혜택을 누리지만, 반대로 하락기에는 내려가는 금리 혜택이 느립니다.



두번째 단점은, 시세를 바로바로 반영하지 못하다보니 신잔액코픽스 금리에다 은행의 수익을 추가하는 [가산금리가 높은 단점]이 있습니다.



그래서 위의 표에서는 상대적으로 괜찮아보였던 빨간 선이, 각자의 가산금리를 반영했을 때 파란선이나 초록선에 비해
실제로는 더 많은 이자를 내게 되는거죠.

아직도 변동성이 낮은 빨간선이 매력적으로 보이시나요?^^


심지어 금리 하락기 선반영 + 국가의 금리 하락 압박에 의해 가산금리가 마이너스군요.

나는 왜 기존의 1.51%짜리 가산금리를 계속 내고 있었는가....얼른 대출 갈아타야지ㅠ_ㅠ



https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2023092715203351093

올해 9월달에 나왔던 기사입니다.

현재는 저 기사에 더하여, 금융채 5년물이 급격한 하락을 보이고 있기에 초록색 선이 제일 낮은 하단을 보이고 있습니다.



여러분들은 빨간선, 파란선, 초록선 중에 어떤 선의 금리로 대출을 빌리시겠습니까?


금리의 상승과 하락만 맞출수 있어도 엄청난 부자가 될 수 있다고 합니다.



급격하게 오른만큼 기준금리가 확 떨어질 것 같다구요? 그럼 답은 금융채죠.


아니면, 현재의 경제에서 더 위기가 올 것 같아 무섭고
금융채의 급격한 금리상승이 걱정되셔서 여전히 빨간선이 좋아보이신다구요?


괜찮습니다. 그런 분들을 위한 혼합금리인 노란선이 있거든요!!

이건 금융채 5년물의 이자를 5년간 고정해 둔 채로 금리를 내고, 5년 후부터 변동금리 적용됩니다
(노란선은 24년 1월 현재의 금리 및 마이너스가산금리 기준으로 선을 그었습니다.)


아무리 생각해도 제 생각엔 빨간선이 급격하게 3.5% 밑으로 내려갈 것 같지는 않습니다만,
혹여나 5년간 금리가 지속적으로 하락하여 고정금리가 손해같으시다면

3년 뒤 중도상환수수료가 없어진 뒤, 다시 다른 대출로 갈아타는 방법도 있습니다! 오~ ^0^